Na przełomie listopada i grudnia 2023 roku wśród mieszkańców Warszawy, a szczególnie wśród mieszkańców dzielnicy Bielany, głośna była sprawa planowanego dogęszczenia osiedli mieszkalnych przez Warszawską Spółdzielnię Mieszkaniową. Sprawa wywołała kontrowersje i liczne pytania o to, czy spółdzielnia mieszkaniowa może w krótkim czasie istotnie zmienić kształt osiedla poprzez nadbudowanie kilkudziesięcioletnich bloków mieszkalnych oraz wybudowanie nowych między już istniejącymi budynkami. 

Tajemnicze plany warszawskiej spółdzielni

Jesienią 2023 roku wśród mieszkańców Bielan zaczęły krążyć plotki, że Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa chce w szybkim tempie zabudować istniejące osiedla kolejnymi blokami, a także dobudować po 2-3 piętra to istniejących budynków, powstałych 60 lat temu w latach 70-tych ubiegłego wieku. Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa to spółdzielnia z bardzo długą historią sięgającą aż 1921 roku, a co najważniejsze, zarządzająca olbrzymim zasobem nieruchomości (ponad 27 tysięcy lokali mieszkalnych w stolicy). Co za tym idzie, spodziewano się, że skala planów dotyczących dogęszczania zarządzanych przez spółdzielnie osiedli może również być znacząca. 

Plotki i rosnące zaniepokojenie mieszkańców spowodowały, że sprawę postanowili zbadać radni ze stowarzyszenia Razem dla Bielan, którzy zapytali o to urząd dzielnicy w drodze interpelacji. Z odpowiedzi urzędu wynikało, że Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa w krótkim czasie wystosowała aż 78 wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budowy lub nadbudowy bloków na całych Bielanach. Wnioski zostały wysłane w ciągu dwóch miesięcy, od sierpnia do października 2023 roku.

Gdyby wszystkie wnioski spotkały się z pozytywną decyzją urzędu, to Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa mogłaby nadbudować ponad 60 bloków na Bielanach. Dodatkowe piętra miałyby się pojawić w budynkach pod adresami: przy ul. Kochanowskiego 3, 4, 5, 6, 7, 11, 12, 12a,12b, 12 c, 13, 14, 14a, 14b, 14c, 15, 16, 17, 17a, 18, 18b, 18c, 20, 24, 26, 28, 30, przy ul. Literackiej 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18, przy ul. Broniewskiego 39, 41, 43, 45, 49, 51, 53, 53a, 55,przy ul. Marymonckiej 129, 131, 137/139,przy ul. Wrzeciono 8, 8a, 10, 50, 54a, 55, 55a, 57, 57a, przy ul. Szegedyńskiej 1, 4, 5a, 8 oraz przy ul. Szubińskiej 8. Oprócz tego Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa mogłaby wybudować zupełnie nowe bloki mieszkalne pod adresami: ul. Broniewskiego 37, ul. Broniewskiego 65, ul. Broniewskiego 85 i 85a, ul. Broniewskiego na działkach ew. 8/3, 8/17, 8/20, ul. Przy Agorze 1a, ul. Przy Agorze 15, ul. Daniłowskiego 2/4, ul. Daniłowskiego 3, ul. Reymonta na dz. ew. nr 11/1.

Protesty członków spółdzielni i mieszkańców dzielnicy

Ujawnienie przez urząd informacji o złożeniu przez Warszawską Spółdzielnie Mieszkaniową licznych wniosków  o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budowy lub nadbudowy bloków potwierdziło, że krążące wśród mieszkańców pogłoski były prawdziwe. Wywołało to ogromne kontrowersje i protesty mieszkańców. Szczególnie aktywni byli przy tym radni ze stowarzyszenia Razem dla Bielan, którzy w krótkim czasie zebrali duże poparcie pod swoim głosem sprzeciwu wobec planów spółdzielni. 

Stowarzyszenie wskazywało, że działania Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej stoją w sprzeczności do dbałości o rozwój ładu przestrzennego oraz do potrzeby zapewniania zbilansowania oferowanych usług publicznych (komunikacji miejskiej, oświaty, kultury, przychodni zdrowia, infrastruktury drogowej, rowerowej i pieszej itd.) do liczby mieszkańców. Zwykłych mieszkańców najbardziej zbulwersował fakt, że nie wiedzieli nic o planach spółdzielni. Mieszkańcy podnosili, że działania na tak szeroką skalę, które będą miały ogromny wpływ na wygląd i funkcjonowanie całych osiedli, powinny podlegać szerokim konsultacjom społecznym. 

Spółdzielnia tłumaczy swoje działania

Po wybuchu kontrowersji Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa zaczęła wyjaśniać, że liczne wnioski o wydanie warunków zabudowy złożyła w krótkim terminie, by zdążyć przed wejściem w życie 24 września 2023 roku nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Spółdzielnia argumentowała, że od tej daty nie można występować o nowe wnioski. Tłumaczono też, że złożenie wniosków nie oznacza, że spółdzielnia chce budować od razu i na masową skalę. Ponadto wnioski o nadbudowę budynków uzasadniano tym, że wielu starszych mieszkańców zgłasza zapotrzebowanie na budowę w budynkach wind. Dobudowanie do 2 pięter w istniejących blokach miałoby umożliwić wykonanie szybów windowych. Spółdzielnia podkreślała też, że zgodnie ze swoim statutem wszelkie inwestycje wymagają zgody członków spółdzielni, a zatem żadne konkretne działania nie zostaną podjęte wbrew woli mieszkańców.

Działania zasadne, komunikacja z mieszkańcami do poprawy

Rzeczywiście, 24 września 2023 roku weszły w życie zmiany w zasadach ubiegania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W starym porządku prawnym warunki zabudowy wydawało się na czas nieokreślony. Nowe przepisy sprawiają, że od 1 stycznia 2026 r. to się zmieni. Warunki zabudowy będą wydawane tylko na pięć lat. Nowelizacja wprowadziła też istotne zmiany w planowaniu przestrzennym – nałożyła na gminy obowiązek uchwalania nowych ogólnych planów. W tej sytuacji wielu inwestorów, spieszyło się, by złożyć szybko wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na starych zasadach. Wielu ekspertów od budownictwa sugerowało wręcz, że jeśli ktoś planuje inwestycję na terenie nieobjętym planem zagospodarowania przestrzennego, powinien jak najszybciej postarać się o warunki zabudowy. Tym samym działanie Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej można ocenić jako przezorne i uzasadnione okolicznościami. W tym miejscu trzeba podkreślić, że decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza, że inwestor rzeczywiście zrealizuje określoną inwestycję. Utrwaliła się wręcz praktyka występowania o decyzje o warunkach zabudowy w sytuacji, gdy inwestor daleki jest od przystąpienia do realizacji działań budowlanych. Poprzez występowanie o decyzje o warunkach zabudowy sprawdza się, co potencjalnie można na danym terenie wybudować. Pozwala to precyzyjniej planować przyszłość.

Faktem jest również, że – tak jak przekonuje  Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa – wiele budynków powstałych kilkadziesiąt lat temu dotyka problem braku wind. Kiedyś w budynkach do czterech pięter nie trzeba było instalować wind. Obecnie, w obliczu starzejącego się społeczeństwa, ich dobudowa jest często zasadna, a nawet konieczna. 

Mając to wszystko na uwadze, można ocenić, że działania Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, które wywołały tyle kontrowersji, przynajmniej na poziomie ogólnym znajdują uzasadnienie merytoryczne. Jednakże nie sposób nie odnieść wrażenia, że zawiodła w tym wszystkim komunikacja. Można przyjąć, że przed rzeczywistym przystąpieniem do realnych robót budowlanych – “wbiciem pierwszej łopaty” – spółdzielnia przeprowadziłaby konsultacje z mieszkańcami. Jednakże przy takich wrażliwych sprawach i zaskakującym sposobie działania, spółdzielnia powinna komunikować swoje zamiary mieszkańcom od samego początku. Nawet jeśli wnioski o wydanie warunków zabudowy dla budowy lub nadbudowy bloków na całych Bielanach złożono tylko przezornie, na wszelki wypadek, tylko do potencjalnego wykorzystania w przyszłości i nie zamierzano niezwłocznie realizować wszystkich kilkudziesięciu inwestycji, to i tak można było poinformować mieszkańców o swoich działaniach i stojących za nimi motywach. 

Link do komentarza do przedmiotowej sprawy Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej: https://wsm.pl/mieszkancy-nie-maja-powodu-do-obaw/

Powyższy tekst prezentuje opinię Autora. NIW-CRSO nie jest odpowiedzialny za sposób wykorzystania zawartych w nim informacji.

Sfinansowano ze środków Narodowego Instytutu Wolności – Centrum Rozwoju Społeczeństwa Obywatelskiego w ramach Rządowego Programu Wspierania Rozwoju Organizacji Poradniczych na lata 2022-2033.