O spółdzielniach

Upadek imperium

Głównym celem działania spółdzielni mieszkaniowych jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb mieszkańców. Jeśli zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych rozumiemy jako dostarczanie nowych mieszkań na rynek to trzeba przyznać, że swój najlepszy okres mają już za sobą. Spółdzielnie mieszkaniowe swój rozkwit inwestycyjny przeżywały w okresie PRL, kiedy to w latach 70-tych XX wieku budowały około 200 tys. mieszkań rocznie, a w rekordowym roku 1978 ponad 283 tys. Rósł wówczas odsetek mieszkań będących w zasobach spółdzielni mieszkaniowych. Lata PRL to okres kiedy mieszkańcy na spółdzielnie właściwie byli „skazani”. Wybór władz też był iluzoryczny. Spółdzielnia kojarzy się z urzędem państwowym, a władze i pracownicy z funkcjonariuszami państwa.

Lata 90-te to powolny spadek oddawanych do użytku mieszkań. Spółdzielnie powoli stawały się zarządcami nieruchomości. Zmieniało się także otoczenie ekonomiczne i społeczne, władze spółdzielni powinny stawać się menadżerami dbającymi o jakość usług, wynik finansowy itd. Często tak nie było. W ciężkich latach transformacji ustrojowej funkcja w zarządzie spółdzielni była bardzo atrakcyjna finansowo. Ogromne spółdzielnie mieszkaniowe pozwalały na wysokie pensje dla władz, jak i pracowników spółdzielni. Taki stan rzeczy powodował chęć utrzymania stanowiska za wszelką cenę.

W kolejnych latach spółdzielnie mieszkaniowe oddawały do użytku coraz mniej mieszkań (w 2017 r. 2,3 tys. mieszkań). Pojawiły się także przepisy umożliwiające przekształcanie spółdzielni we wspólnoty mieszkaniowe. Zasoby mieszkaniowe spółdzielni mieszkaniowych zmniejszają się. Nie dzieje się to bez przyczyny. Wiele spółdzielni dotkniętych jest patologiami, takimi jak:

  1. Brak przejrzystości działania (niepublikowanie sprawozdań, rozliczeń itd.).
  2. Niejasne naliczanie opłat licznikowych (woda, c.o., różnice metryczne na licznikach).
  3. Nienależyte informowanie o walnym zebraniu, przy braku kworum za kilkadziesiąt minut zwoływane jest kolejne.
  4. Nadużycia finansowe.
  5. Wysokie (nieadekwatne) wynagrodzenia władz spółdzielni.
  6. Brak niezależności Rady Nadzorczej.
  7. Niejasne sposoby zlecania prac (możliwość nadużyć, korupcji).
  8. Odbiór prac remontowych i budowlanych z wadami.
  9. Sztuczne generowanie przychodów w celu wypłacania nagród, premii dla Zarządu i pracowników.
  10. Budowa nowych mieszkań (lokali) w konkurencyjnych cenach, a następnie sprzedaż „znajomym”.
  11. Bardzo długi, niczym nieograniczony okres sprawowania władzy.
  12. Wykluczanie z członkostwa w spółdzielni „niewygodnych członków”.
  13. Wykorzystywanie funkcji w spółdzielni do własnych interesów biznesowych, czasami politycznych.
  14. Przeprowadzanie lustracji finansowej w „zaprzyjaźnionych” firmach.
  15. Niekorzystanie z możliwości finansowania niektórych inwestycji ze środków zewnętrznych, w tym unijnych.

Bardzo często spółdzielnie mieszkaniowe postrzegane są przez pryzmat wymienionych powyżej patologii, a mieszkańcy nie wierzą w swoją moc sprawczą. Trwanie w takiej sytuacji nie jest korzystne ani dla mieszkańców, ani dla zarządów. Spółdzielnia mieszkaniowa wydaje się drogą i niewydolną instytucją. Mieszkańcy korzystając z przysługujących im uprawnień przekształcają nieruchomości we wspólnoty mieszkaniowe.

Powyższe jest krótkim opisem utraty zaufania do instytucji, których cel funkcjonowania jest szczytny. Tytułowy „upadek imperium” można zatrzymać przez wdrożenie niezbędnych reform i uczynienie spółdzielni mieszkaniowych instytucjami wydolnymi, sprawnymi, przejrzystymi i niedrogimi.