Spółdzielnia mieszkaniowa a wspólnota mieszkaniowa – różnice

Spółdzielnia mieszkaniowa

Głównym zadaniem spółdzielni mieszkaniowej jest zaspokajanie potrzeb mieszkańców tj.:

• Zapewnienie mieszkań dla członków oraz ich rodzin, poprzez budowę lub kupno,
• Zarząd spółdzielni powinien prowadzić ewidencję i rozliczenia przychodów oraz kosztów, a także ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego,
• Zawieranie korzystnych dla mieszkańców umów z podwykonawcami dotyczących usług, remontów,
• Dbanie o sprawne działanie instalacji i urządzeń technicznych wyposażenia budynków części wspólnych, w tym zapewnienia ogrzewania, sprawnego działania wind, anten, zsypów, domofonów itd.
• Dbanie o odpowiedni, porządek i czystość pomieszczeń oraz urządzeń budynku służących do wspólnego użytku mieszkańców, a także otoczenia,
• Spółdzielnia mieszkaniowa jest odpowiedzialna za remont i konserwację budynków.

Wspólnota mieszkaniowa

• Wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej, jest to zrzeszenie mieszkańców danego bloku/osiedla, a liczba tych osób jest mniejsza niż w spółdzielni.
• Członkiem wspólnoty staje się osoba, która nabywa prawa własnościowe do danej nieruchomości.
• Wspólnota mieszkaniowa, w odróżnieniu od spółdzielni, nie musi zatrudniać prezesów, rady nadzorczej, przedstawicieli nieruchomości itd.
• To mieszkańcy ustalają zasady jej funkcjonowania i wybierają zarządcę nieruchomości.
• Zebrania wspólnoty są otwarte i nie ma żadnych opłat wpisowych.
• To członkowie wspólnoty decydują o częstotliwości remontów oraz o potencjalnych podwykonawcach.
• Kwota za czynsz ustalana jest przez członków wspólnoty.

Zarządzanie – władze

Najważniejszą jednostką spółdzielni mieszkaniowej jest Rada Nadzorcza. Jej członkowie zostają wybrani na Walnym Zgromadzeniu, to oni zatwierdzają wszelkie wprowadzane uchwały. Dodatkowym zadaniem Rady Nadzorczej jest wybór zarządu, który soi na czele spółdzielni mieszkaniowej. Kolejnym organem są Przedstawiciele Rady Nieruchomości, którzy informują o potrzebach danej nieruchomości np. pomalowanie klatki, wymiana domofonu itd.

Struktura wspólnot mieszkaniowych jest mniej rozbudowana, nie ma Rady Nadzorczej, Przedstawicieli Nieruchomości czy Prezesa, których trzeba finansować. Wystarczy wybranie tak zwanego administratora budynku. We wspólnocie każda osoba posiadająca nieruchomość ma prawo głosu. Najważniejszy głos przypada tym, którzy wnoszą największe opłaty za mieszkanie. Mieszkańcy wspólnie ponoszą odpowiedzialność za swoje decyzje.

Opłaty – czynsze w spółdzielni mieszkaniowej a opłaty we wspólnocie

Spółdzielnie mieszkaniowe zatrudniają swoich pracowników takich jak: prezesów, radę nadzorczą, przedstawiciele nieruchomości oraz całą administrację. Wpływa to na wysokość kosztów ich działalności, ponieważ potrzebne są środki na opłacenie wynagrodzenia poszczególnych pracowników. Dlatego czynsz ustalany w spółdzielniach mieszkaniowych jest przeważnie wyższy niż ten płacony przez wspólnoty. Dodatkowo dochodzą koszty premii i wynagrodzeń dla poszczególnych osób.
Koszty zarządu wspólnoty są pod stałą kontrolą mieszkańców. Dzięki temu odchodzą opłaty związane z utrzymaniem administracji, które są znaczące w przypadku spółdzielni. Stawki czynszu w wielu wspólnotach utrzymują się na niższym poziomie niż w spółdzielniach. Zaciąganie zobowiązań finansowych – kredytów ustalane jest ze wszystkimi członkami wspólnoty. Inaczej wygląda sytuacja w SM gdzie mieszkańcy często nie mają wpływu na zaciągane zobowiązania ani świadomości o nich.

Remont

W przypadku spółdzielni mieszkaniowej jest jeden fundusz remontowy przeznaczony na remonty wszystkich należących do niej budynków, nie zaś odrębny na każdy budynek. Wyboru firmy remontowej dokonuje zarząd, przez co bywają to zaprzyjaźnione firmy, które windują ceny, a koszty remontów są wyższe i rzadziej wykonywane. To zarząd decyduje, który budynek będzie w pierwszej kolejności remontowany, jakie będą wykonywane prace.

Członkowie wspólnoty mieszkaniowej wspólnie wybierają firmy, które wykonają remont. Decyzje podejmowane są większością głosów właścicieli liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.  Dzięki temu każdy mieszkaniec jest w stanie wskazać ofertę, która jego zdaniem jest najkorzystniejsza.