Podręcznik
FAQ
Spółdzielnia Mieszkaniowa to podmiot działający na podstawie:
- ustawy z 16.09.1982 r. – Prawo spółdzielcze,
- ustawy 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. nr 4, poz. 27) – tekst jednolity z 7 sierpnia 2013 r. (Dz.U. z 2018 r. poz. 845).
Podstawowym zadaniem Spółdzielni Mieszkaniowej jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin poprzez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu.
Ustawa z 14.06.2007 o zmianie ustawy o Spółdzielni Mieszkaniowej oraz o zmianie niektórych innych ustaw zniosła możliwość ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Zgodnie z ustawą z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. nr 4, poz. 27) – tekst jednolity z 7 sierpnia 2013 r. (Dz.U. z 2018 r. poz. 845) członkiem spółdzielni zostaje automatycznie osoba, której przysługuje:
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
- spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego,
- roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego,
- roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu,
- osoba będąca założycielem spółdzielni
W praktyce nie ma już konieczności wypełniania deklaracji, ani tym bardziej opłacania wpisowego i udziału. To przynajmniej kilkaset złotych oszczędności. Zatem wystarczy nabyć lokal spółdzielczy, by stać się członkiem spółdzielni.
W przypadku odrębnej własności – właściciele mogą, ale nie muszą zostać członkami spółdzielni. W ich wypadku wymagane jest wypełnienie wniosku o członkostwo w spółdzielni (na przykład wtedy, gdy kupią lokal od jej członka). Nawet jeśli zdecydują się wstąpić w szeregi spółdzielców, nie będą musieli opłacać wpisowego i udziałów, jedyna czynność którą muszą wykonać to złożenie odpowiedniej deklaracji. Decyzję o przyjęciu w poczet spółdzielców podejmuje zarząd, zwykle robi to w około dwa miesiące od złożenia podania.
W Spółdzielni Mieszkaniowej dzieli się je następująco:
- Zarząd, który kieruje działalnością spółdzielni oraz reprezentuje ją na zewnątrz oraz podejmuje decyzje niezastrzeżone w ustawie lub statucie innym organom;
- Rada Nadzorcza, której celem jest kontrola oraz nadzorowanie zarządu w imieniu członków spółdzielni;
- Walne Zgromadzenie jest najwyższym organem, w którym ma prawo uczestniczyć każdy członek spółdzielni, zgodnie z art. ust. 2 o UoSM zarząd zwołuje przynajmniej raz w roku w ciągu sześciu miesięcy po upływie roku obrachunkowego
- Rada Przedstawicieli Nieruchomości to czwarty organ spółdzielni. Nieruchomość nie jest rozumiana tu wyłącznie jako pojedynczy budynek – w skład nieruchomości może wchodzić kilka bloków.
Radę wybierają mieszkańcy – członkowie spółdzielni – którzy należą do danej nieruchomości. Poprzez głosowanie na zebraniu, którego termin jest wcześniej ustalony i znany mieszkańcom. Informacje o wyborze rady pojawiają się z wyprzedzeniem na tablicach ogłoszeń w spółdzielni, w blokach czy też na stronie internetowej.
RPN jest w stałym kontakcie z zarządem. Informuje go o bieżących problemach i potrzebach mieszkańców danej nieruchomości, np. jaki remont jest pilniejszy, czy lepiej pomalować klatkę schodową czy wymienić drzwi. Razem z zarządem uzgadniają plany remontu budynków i to, co należy wykonać w pierwszej kolejności.
Członków RPN można odwołać. Musi o tym zadecydować większość członków spółdzielni, zamieszkujących w obrębie danej nieruchomości. Można to zrobić na przykład poprzez zebranie od większości mieszkańców podpisów oraz przedstawienie jej Zarządowi Spółdzielni. Po otrzymaniu w/w pisma Spółdzielnia Mieszkaniowa powinna ogłosić termin zebrania na którym poprzez głosowanie zostaną wybrani (wybrany) nowi przedstawiciele nieruchomości.
Do Rady Nadzorczej mogą być wybierani wyłącznie członkowie spółdzielni. Pełnią swoją funkcję społecznie, z tym że statut może przewidywać wynagrodzenie za udział w posiedzeniach. Ustawą o zmianie ustawy o Spółdzielni Mieszkaniowej oraz o zmianie niektórych innych ustaw z 14 czerwca 2007 r. (Dz.U. z 13.07.2007 r. nr 125, poz. 873) wprowadzono kadencyjność Rad Nadzorczych. Zapisano w niej, że nie można być członkiem Rady Nadzorczej dłużej niż przez dwie kolejne kadencje, a także, że kadencja ta nie może trwać dłużej niż trzy lata.
Rada Nadzorcza może odwoływać i wybierać członków zarządu spółdzielni. Dlatego każdy członek spółdzielni niezadowolony z pracy zarządu może wnieść skargę na jego działalność do Rady Nadzorczej. Skarga powinna mieć formę pisemną i zawierać argumenty przemawiające za odwołaniem zarządu.
Jeśli Rada Nadzorcza nie weźmie pod uwagę skarg członków zmiany w spółdzielni trzeba będzie zacząć od odwołania Rady Nadzorczej.
Należy zwołać Walne Zgromadzenie członków spółdzielni. Robi to zarząd na żądanie 1/10 członków spółdzielni. Takie żądanie powinno być złożone na piśmie z podaniem celu zwołania Walnego Zgromadzenia.
Pierwsza część Walnego Zgromadzenia powinna się odbyć w ciągu 4 tygodni od daty złożenia pisma. Jeśli nie zwoła go zarząd, zwołuje je Rada Nadzorcza. Jeśli nie zrobią tego organy spółdzielni, zwołuje je Związek Rewizyjny, w którym zrzeszona jest spółdzielnia, albo Krajowa Rada Spółdzielcza.
Członkowie spółdzielni powinni zgłaszać projekty uchwał lub żądania zamieszczenia oznaczonych spraw w porządku Walnego Zgromadzenia z takim wyprzedzeniem, aby co najmniej na 21 dni przed rozpoczęciem pierwszej części Walnego Zgromadzenia wszyscy członkowie spółdzielni mogli być o nim poinformowani pisemnie.
Projekt uchwały musi być poparty przez co najmniej 10 członków, z własnoręcznym podpisem, numerem lokalu i numerem PESEL.
Głosowanie nad odwołaniem członka Rady Nadzorczej jest tajne. Odwołanie może nastąpić większością 2/3 członków biorących udział we wszystkich częściach Walnego Zgromadzenia.
Zgodnie z ustawą Prawo spółdzielcze każdy członek spółdzielni ma prawo:
- uczestniczenia w Walnym Zgromadzeniu lub zebraniu grupy członkowskiej;
- wybierania i bycia wybieranym do organów spółdzielni;
- otrzymania odpisu statutu i regulaminów, zaznajamiania się z uchwałami organów spółdzielni, protokołami obrad organów spółdzielni, protokołami lustracji, rocznymi sprawozdaniami finansowymi, umowami zawieranymi przez spółdzielnię z osobami trzecimi (z pewnymi ograniczeniami, o których niżej);
- żądania rozpatrzenia przez właściwe organy spółdzielni wniosków dotyczących jej działalności;
- udziału w nadwyżce bilansowej;
- do świadczeń spółdzielni w zakresie jej statutowej działalności.
Dodatkowo prawa jakie może posiadać członek spółdzielni wynikają z zapisów statutu danej spółdzielni.
Zgodnie z ustawą Prawo spółdzielcze statut spółdzielni powinien określać:
- oznaczenie nazwy z dodatkiem „spółdzielnia” lub „spółdzielczy” i podaniem jej siedziby;
- przedmiot działalności spółdzielni oraz czas trwania, o ile założono ją na czas określony;
- wysokość wpisowego oraz wysokość i ilość udziałów, które członek obowiązany jest zadeklarować, terminy wnoszenia i zwrotu oraz skutki niewniesienia udziału w terminie; jeżeli statut przewiduje wnoszenie więcej niż jednego udziału, może określać ich górną granicę;
- prawa i obowiązki członków;
- zasady i tryb przyjmowania członków, wypowiadania członkostwa, wykreślania i wykluczania członków;
- zasady zwoływania walnych zgromadzeń, obradowania na nich i podejmowania uchwał;
- zasady i tryb wyboru oraz odwoływania członków organów spółdzielni;
- zasady podziału nadwyżki bilansowej (dochodu ogólnego) oraz pokrywania strat spółdzielni.
Podstawowym obowiązkiem jest przestrzeganie praw zawartych w aktach prawnych i statucie spółdzielni. Każdy członek powinien dbać o dobro spółdzielni i umożliwiać jej realizowanie zadań statutowych.
Członek spółdzielni ma obowiązek:
- przestrzegania przepisów prawa, postanowień statutu i opartych na nich regulaminów;
- dbania o dobro i rozwój spółdzielni oraz uczestniczenia w realizacji jej zadań statutowych;
Czyli opłaty powinny być wpłacane terminowo i dotyczą także wszystkich właścicieli lokali, którzy nie pozostają członkami spółdzielni, wysokość opłat jest taka sama dla wszystkich osób mających prawo do nieruchomości (bez względu na to, czy są członkami spółdzielni).