Moja babcia mieszka w mieszkaniu spółdzielczym od 45 lat, z powodu trudnej sytuacji finansowej nie zdołała wykupić mieszkania. Czy ja jako wnuczka mogę wykupić mieszkanie po niższej cenie niż cena rynkowa na rynku nieruchomości?

Ogólnie możliwość wykupu mieszkania będzie istniała.

Natomiast powyższe pytanie zawiera zbyt małą liczbę informacji by móc precyzyjnie na nie odpowiedzieć. Najważniejsze pytanie dotyczy tego, czy mamy w niniejszym przypadku do czynienia ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, czy ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego.

Kolejne pytanie dotyczy tego, czy Babcia jeszcze żyje czy tez już ni3?

A także, czy komuś jeszcze poza Babcią przysługiwało prawo spółdzielcze do lokalu, np. dziadkowi, czy było po nim przeprowadzone postępowanie spadkowe?

Okoliczności te będą miały zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia zagadnienia.

Spółdzielcze własnościowe prawo jest ograniczonym prawem rzeczowym. Ograniczenie przejawia się w sposobie korzystania (zgodnie z przeznaczeniem) oraz w rozporządzaniu tym prawem.  Znacznie słabsze podłoże prawne ma spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Nie jest ono ograniczonym prawem rzeczowym, jest jedynie formą prawa na rzeczy cudzej, zbliżoną do najmu. Wprawdzie nie można w pełni zakwalifikować spółdzielczego lokatorskiego prawa do kategorii praw obligacyjnych – nie podlega ono wypowiedzeniu, podmiot prawa wnosi wkład, najbliżsi podmiotu prawa mają pewne prawa po ustaniu stosunku prawnego, niemniej nie jest to prawo do rzeczy i dlatego najbliższą konstrukcją dla prawa lokatorskiego do mieszkania jest prawo najmu.

Charakter posiadanego obecnie prawa do lokalu w spółdzielni (własnościowego lub lokatorskiego) będzie determinował sposób przekształcenia wspomnianego prawa we własność. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, członek spółdzielni posiadający spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, może wystąpić z pisemnym wnioskiem o wykup użytkowanego mieszkania. Istnieją jednak dwa warunki decydujące o powodzeniu całej operacji.

Po pierwsze, spółdzielca wnioskujący o wykup musi pokryć ewentualne długi czynszowe i spłacić (wraz z odsetkami) przypadające na dany lokal zadłużenie kredytowe spółdzielni, które było rezultatem budowy

Nawet w przypadku uregulowania zobowiązań wobec spółdzielni i państwa może się okazać, że wykup mieszkania lokatorskiego jest niemożliwy. Na przeszkodzie często stoi nieuregulowana sytuacja prawna gruntów, na których zostały wybudowane spółdzielcze bloki. Jeżeli taki problem występuje, to szybkie nabycie prawa własności do mieszkania będzie niemożliwe. Ponadto należy również dowiedzieć się, jakie będą koszty uregulowania zobowiązań wobec spółdzielni oraz państwa. Takie koszty kształtują się na bardzo różnym poziomie.

Podobnie w przypadku przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo własności. Takie przekształcenie następuje na wniosek osoby posiadającej wspomniane prawo (niezależnie od tego, czy jest ona członkiem spółdzielni). Podobnie jak w przypadku wykupu mieszkania lokatorskiego, wnioskodawca będzie zobowiązany do pokrycia czynszowych zaległości i zwrócenia spółdzielni odpowiedniej części kosztów budowy mieszkania.

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze, (Dz.U.2020.275 t.j. )
2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, (Dz.U.2018.845 t.j.)
3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.Kodeks cywilny,( Dz.U.2019.1145 t.j.)