Jakie są różnice pomiędzy Spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

 

 Ogólna charakterystyka.

 

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu reguluje ustawa z dnia 15.12.2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 244 kodeksu cywilnego. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest jedną z form korzystania z lokali spółdzielczych. Właścicielem budynku lub użytkownikiem wieczystym gruntu jest spółdzielnia. Jest to ograniczone prawo rzeczowe. Osoba, która posiada spółdzielcze własnościowe prawo może bez zgody spółdzielni korzystać z lokalu oraz posiada prawo do rozporządzania swoim prawem, w tym do wynajęcia albo oddania do bezpłatnego używania zgodnie z jego przeznaczeniem. Istnieje możliwość przekształcenia po spełnieniu odpowiednich warunków w odrębne prawo własności. Jest dziedziczne, zbywalne i podlega egzekucji, możliwość założenia księgi wieczystej i ustanowienia hipoteki..

 

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie jest natomiast ani formą własności, ani ograniczonym prawem rzeczowym. Jest formą zbliżoną do najmu. Jest niezbywalne, nie dziedziczne i nie podlega egzekucji, nie może stanowić zabezpieczenia kredytu (brak możliwości ustanowienia hipoteki). Właścicielem prawa może być jedynie osoba fizyczna, mogą być wspólnie małżonkowie (tylko małżonkowie mogą być współwłaścicielami), jednakże w takiej sytuacji tylko jeden z małżonków wykonuje uprawnienia członka spółdzielni. Po uregulowaniu wkładu mieszkaniowego i spełnieniu warunków można przekształcić w prawo odrębnej własności.

 

Podobieństwa i różnice.

  1. Podobieństwa pomiędzy spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu, a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu:

W obu przypadkach dochodzi do zawarcia umowy pomiędzy spółdzielnią, a osobą, która jest zainteresowana nabyciem lokalu mieszkalnego w spółdzielni – z reguły odbywa się to przed rozpoczęciem budowy budynku mieszkalnego lub podczas zakupu mieszkania z rynku wtórnego. Umowa zawarta pomiędzy stronami ma formę pisemną. Spółdzielnia zobowiązuje się do ustanowienia spółdzielczej formy prawa do lokalu. Prawo lokatorskie, tak jak prawo własnościowe zobowiązuje lokatora do stania się członkiem spółdzielni mieszkaniowej i tym samym do wniesienia określonego wkładu mieszkaniowego. Lokator ma również obowiązek terminowego uregulowania wszelkich opłat określonych w statucie spółdzielni lub w bezpośrednio w umowie. Oba prawa chronią również dobro mieszkańców – zapewniają nienaruszalność miru domowego, określają zasady korzystania z lokalu mieszkaniowego i pomieszczeń ogólnodostępnych dla lokatorów.

 

Chociaż prawa te posiadają podobieństwa, jednakże oba prawa charakteryzują się dość znacznymi różnicami.

 

  1. Podstawowe różnice pomiędzy spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu, a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, obrazuje poniższa tabela:

 

  Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu
Forma władania Nie jest ograniczonym prawem rzeczowym, jest formą prawa na rzeczy cudzej zbliżony do najmu. Jednakże nie można w pełni zakwalifikować spółdzielczego lokatorskiego prawa do kategorii praw obligacyjnych – nie podlega ono wypowiedzeniu, podmiot prawa wnosi wkład, najbliżsi podmiotu prawa mają pewne prawa po ustaniu stosunku prawnego. Niemniej nie jest to prawo do rzeczy i dlatego najbliższą konstrukcją dla prawa lokatorskiego do mieszkania jest prawo najmu. Ograniczone prawo rzeczowe. (art. 244 § 1 k.c.). Ograniczenie przejawia się w sposobie korzystania (zgodnie z przeznaczeniem) oraz w rozporządzaniu tym prawem, natomiast pozostaje ono kategorią prawa rzeczowego – prawa do rzeczy.
Możliwość ustanowienia hipoteki Brak możliwości ustanowienia hipoteki. Brak możliwości zaciągnięcia kredytu z zabezpieczeniem hipotecznym na tym prawie. Możliwość ustanowienia hipoteki na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu (art. 65 ust. 2 pkt 2 ustawy księgi wieczyste i hipoteka), Może być więc zabezpieczeniem zaciągniętego kredytu.
Wkład budowlany Zainteresowany nabyciem spółdzielczego prawa do lokalu wnosi wkład mieszkaniowy odpowiadający różnicy między kosztem budowy przypadającym na jego lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu. Czyli pokrywa jedynie część kosztów. Zainteresowany nabyciem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wnosi 100% wkładu.
Wygaśnięcie członkostwa Zwrot zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego. W przypadku ustania członkostwa uprawnionego do lokatorskiego prawa do lokalu lokatorskie prawo do lokalu wygasa. Zamieszkującym w chwili ustania tego prawa najbliższym członkom rodziny uprawnionego służy prawo wstąpienia w poczet członków spółdzielni, a następnie roszczenie o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Prawo to dotyczy małżonka uprawnionego, jego dzieci lub innych osób bliskich. Osoby te muszą w terminie jednego roku złożyć deklarację członkowską wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa. Zwrot równowartości wartości rynkowej tego wkładu.
Status członka Musi być spółdzielcą. Nie musi być spółdzielcą.
Dziedziczenie Niedziedziczne. Prawo to nie przechodzi na spadkobierców. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlega dziedziczeniu.
Ekspektatywa Nie powstaje roszczenie stanowiące samodzielne prawo, natomiast gdyby w okresie oczekiwania na zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu ustało członkostwo z jakiejkolwiek przyczyny, wówczas osobom, które miały wspólnie zamieszkać w tym lokalu (małżonek, dzieci, lub osoby bliskie) przysługuje roszczenie o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy zgodnie z postanowieniami umowy o budowę. Z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu przez zainteresowanego spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, powstaje roszczenie o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa, zwane ekspektatywą własnościowego prawa do lokalu. Jest to samodzielne prawo, które może zostać zbyte, wraz z wkładem budowlanym lub jego częścią przechodzi na spadkobierców oraz podlega egzekucji. Umowa zbycia takiej ekspektatywy powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
Likwidacja, postępowanie upadłościowe, postępowania egzekucyjne z nieruchomości Jeżeli nabywcą budynku lub udziału w budynku nie będzie inna spółdzielnia mieszkaniowa, wówczas spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przekształca się w prawo najmu. Jeżeli jednak znajdzie się spółdzielnia, która kupi budynek lub udziały w budynku, wtedy przysługiwać będzie roszczenie o przyjęcie do nowej spółdzielni.

 

 Jeżeli nabywcą budynku lub udziału w budynku nie będzie inna spółdzielnia mieszkaniowa, wówczas spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność domu jednorodzinnego. Jeżeli jednak znajdzie się spółdzielnia, która kupi budynek lub udziały w budynku, wtedy przysługiwać będzie roszczenie o przyjęcie do nowej spółdzielni.
Zbywalność Jest prawem niezbywalnym. Jest prawem zbywalnym.
Egzekucja Nie podlega egzekucji. Podlega egzekucji.
Charakter Ma charakter ściśle osobisty, należy do konkretnej osoby (tak jak np. w przypadku prawa użytkowania lub służebności osobistej. Może być własnością kilku osób.
Księga wieczysta Brak możliwości wpisu. Może być ujawnione w księdze wieczystej.

 

 

Podstawa Prawna:

Ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze, Dz.U.2020.275 t.j.

ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, Dz.U.2020.275 t.j.

ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. księgi wieczyste i hipoteka,Dz.U.2019.2204 t.j.