Spółdzielnie mieszkaniowe, towarzystwa budownictwa społecznego oraz społeczne inicjatywy mieszkaniowe to występujące w Polsce podmioty mieszkalnictwa społecznego, które mają ogromny potencjał działania na rzecz zwiększenia dostępności mieszkaniowej w Polsce. Czym są i czym się od siebie różnią?

Spółdzielnie mieszkaniowe

Spółdzielnie mieszkaniowe to dobrowolne zrzeszenia członków powstające w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych jej członków i ich rodzin poprzez zaopatrywanie ich w lokale mieszkalne, domy jednorodzinne lub lokale o innym przeznaczeniu. Do zadań spółdzielni należy między innymi budowanie lub nabywanie mieszkań, zarządzanie nieruchomościami oraz przestrzeniami przy nich położonych (np. parkingi czy tereny zielone).  

Spółdzielnie mieszkaniowe posiadają osobowość prawną i prowadzą działalność gospodarczą, jednocześnie nie czerpiąc korzyści majątkowych z działań prowadzonych na rzecz swoich członków. W spółdzielniach mieszkaniowych w głosowaniach funkcjonuje zasada jednego głosu przypadającego na jednego członka, a najwyższym organem jest walne zgromadzenie członków, które powinno zebrać się przynajmniej raz w roku. 

Spółdzielnie mieszkaniowe mogą korzystać z preferencyjnych kredytów na cele mieszkaniowe oraz dostępu do gruntów, jednocześnie mając dostęp do procedur rynkowych. Ponadto mogą wynajmować lokale, mieszkania, grunty czy inne fragmenty nieruchomości. Nadwyżki w budżecie spółdzielni z tego tytułu nazywane są pożytkami i są zazwyczaj przeznaczane na remonty czy nowe inwestycje. Mogą również stanowić dopłatę do bieżącej działalności, co skutkuje obniżeniem opłat za mieszkanie dla członków spółdzielni. 

Aktualnie funkcjonuje kilka form prawnych udostępniania mieszkań przez spółdzielnie: własnościowe prawo spółdzielcze do lokalu, wydzielona własność lokalu, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Wprowadzone w 2007 roku przepisy uniemożliwiają ustanawiania własnościowego prawa spółdzielczego do lokalu, z tego względu dotyczy ono tylko lokali na rynku wtórnym. 

W 2021 roku w Polsce działało prawie 4 tys. spółdzielni mieszkaniowych. Spółdzielnie budują coraz mniej, a w strukturze mieszkań oddawanych do użytku dominuje budownictwo indywidualne i deweloperskie. Obecnie spółdzielnie pełnią głównie rolę zarządców budynków. Ponadto spółdzielniom mieszkaniowym od lat zarzuca się szereg patologii, w tym nieefektywne działanie, nepotyzm, kolesiostwo i korupcję.

Towarzystwa Budownictwa Społecznego 

Pierwszy w Polsce budynek czynszowy wybudowanym przez TBS powstał w Śremie w 1996 roku. Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) zostały utworzone na mocy ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U.2021.0.2224). TBS to podmioty mogące działać w formie spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, spółek akcyjnych lub spółdzielni osób prawnych w oparciu o środki z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Głównym celem TBS jest budowa mieszkań na wynajem. Ponadto Towarzystwa mogą m.in. nabywać, remontować i modernizować nieruchomości, które w efekcie ostatecznym zostaną przeznaczone na wynajem. 

Najemcami mieszkań TBS są zazwyczaj osoby, których nie stać na wynajem po cenach rynkowych, a jednocześnie nie kwalifikują się do otrzymania mieszkania komunalnego. Mieszkania TBS przeznaczone są również dla osób, które nie posiadają zdolności kredytowej. 

Zasady ustalania wysokości czynszu zawarte są w ustawie: w skali roku cena czynszu nie może przekraczać: 

  •  4% wartości odtworzeniowej lokalu w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r.
  •  5% wartości odtworzeniowej lokalu w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego.

Ponadto inne zasady ustalania wysokości czynszu obowiązują w gminach graniczących z miastami wojewódzkimi. 

Najemcą lokalu TBS może zostać osoba, która nie posiada tytułu własności lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości oraz spełnia określone kryteria dochodowe. Aby zakwalifikować się do możliwości wynajęcia mieszkania TBS, średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym rok zawarcia umowy nie może przekraczać 1,3 ostatnio ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto w województwie, na terenie którego położony jest lokal mieszkalny, więcej niż o 20% w jednoosobowym gospodarstwie domowym, 80% – w dwuosobowym oraz dalsze 40% na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie przekraczającym dwie osoby. 

Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe

19 stycznia 2021 roku weszła w życie ustawa z dnia 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa (Dz.U. z 2021 r. poz. 11), wprowadzająca zmiany w obszarze tzw. społecznego budownictwa mieszkaniowego. Ustawa wprowadza brak możliwości powoływania Towarzystw Budownictwa Społecznego i w pewnym sensie zastępuje je Społecznymi Inicjatywami Mieszkaniowymi. Co istotne, ustawa dopuszcza funkcjonowanie TBS-ów powstałych przed 19 stycznia 2021 roku w formie niezmienionej lub dostosowanej do obowiązujących przepisów, co w praktyce oznacza przekształcenie ich w społeczne inicjatywy mieszkaniowe. 

Społeczne inicjatywy mieszkaniowe nie różnią się wiele od towarzystw budownictwa społecznego, ponieważ stały się de facto ich nową wersją. Brak jest jakichkolwiek zmian zarówno w formie prawnej SIM-ów, jak i ich zadań. Istotną zmianą, jaką wprowadzono jest zwiększenie możliwości udziału podmiotów państwowych w realizacji przedsięwzięć w obszarze społecznego budownictwa mieszkaniowego. Znowelizowana ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz. U. z 2020 r. poz. 1100 z późn. zm.).

KZN, czyli Krajowy Zasób Nieruchomości to państwowa instytucja powołana w 2017 roku, a do jej głównych zadań należy przeprowadzanie działań zmierzających do zwiększenia dostępności mieszkań, gospodarowanie nieruchomościami wchodzącymi w skład zasobu, którymi dysponuje KZN. Nowelizacja ustawy wprowadza możliwość uczestnictwa KZN w SIM. KZN za zgodą ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa może uczestniczyć w tworzeniu społecznych spółek kapitałowych lub przystępować do SIM bądź TBS, które działają w tych formach. W związku z tym gminy uzyskały możliwość współpracy z instytucją państwową, posiadającą swoje zasoby oraz odrębne fundusze przeznaczone na wspieranie budownictwa społecznego. 

Mieszkania SIM, podobnie jak TBS przeznaczone są dla określonej grupy osób, które zostały wspomniane wyżej. Umowa z SIM może obligować do wniesienia tzw. opłaty partycypacyjnej w wysokości do 30% kosztów budowy lokalu mieszkalnego. Najemcom, którzy zostali partycypantami, przysługują tzw. wakacje czynszowe, stanowiące rozliczenie partycypacji w czynszu. W ich ramach najemca przez określony czas płaci niższy czynsz (bezterminowo w przypadku emerytów). 

Źródła: 

https://www.kzn.gov.pl/#KZN-SIM;

Obwieszczenie Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 18 października 2019 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego;

Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, Dz.U. 1995 nr 133 poz. 654;

Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, Dz.U.2021.0.2224;

Ustawa z dnia 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa, Dz.U. z 2021 r. poz. 11;

https://www.doradcasamorzadu.pl/strona-główna/134-sas2_2021/5229-społeczne-inicjatywy-mieszkaniowe-sim-zamiast-towarzystw-budownictwa-społecznego-tbs.html;

https://www.gazetaprawna.pl/tygodnik-dgp/artykuly/8088127,spoleczna-inicjatywa-mieszkaniowa-zasady-dzialania-samorzady.html.

 

Powyższy tekst prezentuje opinię Autora. NIW-CRSO nie jest odpowiedzialny za sposób wykorzystania zawartych w nim informacji.

Sfinansowano ze środków Narodowego Instytutu Wolności – Centrum Rozwoju Społeczeństwa Obywatelskiego w ramach Rządowego Programu Wspierania Rozwoju Organizacji Poradniczych na lata 2022-2033.