Spółdzielnie mieszkaniowe w Polsce współcześnie niejednokrotnie nie cieszą się najlepszą opinią. W debacie publicznej pojawiają się głosy zarzutów o m.in. ich nieefektywne działanie, nepotyzm, kolesiostwo i korupcję. Podnosi się także postulaty reform w prawie dotyczącym spółdzielni, choć pojawiają się również głosy sugerujące, że jedynym lekiem na degenerację w spółdzielniach mieszkaniowych jest ich likwidacja. Czy skala patologii jest naprawdę tak duża, czy zmiany w modelu ich funkcjonowania są możliwe? 

„Zorganizowana grupa przestępcza w centrum Warszawy” 

Śródmiejska Spółdzielnia Mieszkaniowa uznawana była swojego czasu za jedną z najbogatszych w Polsce. W skład jej zasobów wchodziły budynki w samym centrum Warszawy – na osiedlu za Żelazną Bramą oraz w tamtym czasie tereny inwestycyjne. W 2018 roku Prokuratura Okręgowa w Warszawie pod nadzorem stołecznej prokuratury zakończyła trwające cztery lata śledztwo w sprawie przestępstw popełnionych w Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w latach 2012-2014. W tym czasie, jak wynika z aktu oskarżenia, członkowie Zarządu Spółdzielni oraz współpracujące z nimi osoby, głównie prawnicy, w tym czasie wyprowadzili ze spółdzielni prawie 42 mln zł, jednocześnie narażając ją na zagrożenie wyrządzenia szkód w wysokości ok. 120 mln zł. Członkom zarządu postawiono 64 zarzuty prokuratorskie. Zarzuty dotyczyły działania na szkodę spółdzielni i fałszowaniu dokumentów. Ówczesny zarząd doprowadził do celowego zadłużenia spółdzielni, w celu wyprowadzenia z niej wyżej wspomnianej kwoty. Budynek przy ulicy Jana Pawła II został obciążony 40 mln zł w ramach hipoteki. Jak wynika ze śledztwa, pieniądze ze spółdzielni wyprowadzane były na kilka sposobów. Jednym z nich było zlecanie prac remontowo – budowlanych firmie małżonka członka zarządu i głównej księgowej. Ponadto władze spółdzielni, pomimo istnienia w niej działu prawnego, zlecały usługi prawnicze kancelarii adwokackiej powiązanej ze spółdzielnią, a także udzielali rabatów na sprzedaż lokali w ramach inwestycji prowadzonych przez spółdzielnię. Oprócz wyżej wymienionych, władze spółdzielni podejmowały wiele innych posunięć działających na niekorzyść spółdzielni i godzących w jej interesy. W 2022 roku Sąd Okręgowy w Warszawie skazał 7 osób, które były zamieszane w aferę w spółdzielni, w tym dwóch na karę bezwzględnego pozbawienia wolności. 

Tłuste koty i brak jawności

Przytoczona afera w Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej to jeden z najgłośniejszych, ale tylko jeden spośród wielu przykładów patologii występujących w spółdzielniach mieszkaniowych, o których dowiedziała się opinia publiczna. Innym odnotowanym występującym niejednokrotnie zjawiskiem jest to, że członkowie są intencjonalnie odcinani od wiedzy o tym, co dzieje się w ich spółdzielni. Powszechnym stało się, że zarząd spółdzielni nie respektuje prawa do informacji, jakie posiadają członkowie spółdzielni. W wielu przypadkach jest to członkom zarządu na rękę, a szczególnie w sytuacji, kiedy chodzi o sprawy finansowe. 

Jak podał w 2019 roku Fakt, Prezes Spółdzielni Mieszkaniowej „Pojezierze” zarabiał 60 tys. zł miesięcznie, jego zastępcy – 40 tys. Wynagrodzenie prezesa Legnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej oscylowało w granicach 21 tys. zł, natomiast czytelnicy forum Spółdzielni Mieszkaniowej „Bródno” jeszcze jakiś czas temu spierali się na temat wynagrodzenia prezesa – ich szacunki opiewały na 30 – 40 tys. zł. miesięcznie. To nie są pojedyncze przypadki, takie informacje jednak trudno sprawdzić. Członkowie zarządów spółdzielni są co do zasady niechętni w ujawnianiu swoich zarobków, część z nich jednak została do tego zmuszona po objęciu stanowisk Radnych – właśnie wtedy na jaw wychodziły budzące emocje kwoty. Metody unikania transparentności w SM są różne, niektórzy członkowie zarządów zasłaniają się przepisami o ochronie danych osobowych. 

Wspomniane wyżej sytuacje są bezpośrednio powiązane z innym obserwowanym problemem systemowym funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych, czyli ich brakiem jawności. Na podstawie art. 81 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, członek spółdzielni mieszkaniowej ma prawo do otrzymania odpisu statutu i regulaminów oraz kopii uchwał organów spółdzielni i protokołów obrad organów spółdzielni, protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych oraz faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi.. Furtkę dla sprytnych członków zarządu stanowi jednak ustęp 2. artykułu: Koszty sporządzania odpisów i kopii tych dokumentów, z wyjątkiem statutu i regulaminów uchwalonych na podstawie statutu, pokrywa członek spółdzielni wnioskujący o ich otrzymanie. Na jego podstawie w jednej z poznańskich spółdzielni mieszkaniowych, administracja wyceniła wydruk uchwały na 95 zł, z czego 5 zł stanowiła kwota za papier i toner, natomiast pozostałe 90 zł – koszty administracyjne. Zarząd spółdzielni jest również zobligowany do udostępniania na stronie internetowej spółdzielni: statutu spółdzielni mieszkaniowej, regulaminów, uchwał i protokoły obrad organów spółdzielni, protokołów lustracji i rocznych sprawozdań finansowych. I te przepisy zostają jednak obchodzone. Zdarza się, że w zakładce poświęconej powyższym zawsze panuje przerwa techniczna. Niektóre administracje spółdzielni mieszkaniowych jako wymówki używają określonego limitu liczby loginów do strony, które, jak się okazuje, nie są wystarczające, aby przydzielić je wszystkim członkom. Dokumenty natomiast pisane są często w sposób zagmatwany, tak aby nie były zrozumiałe dla tzw. szarego człowieka. W ten sposób zarząd jest w stanie ukryć wiele informacji, jak na przykład to, na co przeznaczone zostały pieniądze członków spółdzielni. 

Czas na zmiany?

Wspomniane w niniejszym artykule pojedyncze przykłady to tylko wierzchołek góry nieprawidłowości w spółdzielniach mieszkaniowych. Sytuacja wskazująca na potrzebę zmian została odnotowana także w ostatnim czasie. Jeszcze pod koniec 2022 roku, prezes rządzącej partii Prawo i Sprawiedliwość Jarosław Kaczyński w trakcie jednego ze spotkań z wyborcami zwrócił uwagę na brak przejrzystości w spółdzielni mieszkaniowych i zapowiedział zmiany w przepisach prawa ich dotyczących co poniekąd dowodzi, że zagadnienie zostało spostrzeżone jako priorytetyzowane. Opracowany później przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii projekt ustawy zakładał między innymi zwiększenie transparentności działania spółdzielni i ich usprawnienie, wprowadzenie kadencyjności członków zarządu czy usprawnienie głosowania nad uchwałami. Wskazano również na potrzebę usprawnienia procesu lustracji i w tym względzie zwiększono uprawnienia członków w zakresie wyboru podmiotu kontrolującego spółdzielnię. Projekt zwiększał także katalog dokumentów, do których przysługiwać ma dostęp członkom spółdzielni. Prace nad aktem zostały jednak wstrzymane. Jaka przyszłość czeka spółdzielnie mieszkaniowe?

Źródła: 

https://polskieradio24.pl/130/5561/artykul/2083998,warszawa-kulisy-upadku-srodmiejskiej-spoldzielni-mieszkaniowej;

https://tvn24.pl/tvnwarszawa/najnowsze/warszawa-wyrok-w-sprawie-afery-w-srodmiejskiej-spoldzielni-mieszkaniowej-siedem-osob-skazanych-st5707504;

https://prawo.gazetaprawna.pl/artykuly/1439728,ile-zarabiaja-prezesi-spoldzielni-mieszkaniowych.html?fbclid=IwAR3-omTm3Nz0doAMCOH7IXMnYmi5r0al96expbcf45JH-qGMYZI0-ETVMfk;

Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, Dz. U. 2001 Nr 4 poz. 27;

https://www.gov.pl/web/premier/projekt-ustawy-o-zmianie-ustawy-o-spoldzielniach-mieszkaniowych-ustawy-prawo-spoldzielcze-oraz-ustawy-o-wlasnosci-lokali2;

https://www.money.pl/gospodarka/rzad-wstrzymal-prace-reforma-miala-dotyczyc-10-mln-polakow-6888994753505792a.html;

https://prawo.gazetaprawna.pl/artykuly/1439728,ile-zarabiaja-prezesi-spoldzielni-mieszkaniowych.html?fbclid=IwAR3-omTm3Nz0doAMCOH7IXMnYmi5r0al96expbcf45JH-qGMYZI0-ETVMfk.

 

Powyższy tekst prezentuje opinię Autora. NIW-CRSO nie jest odpowiedzialny za sposób wykorzystania zawartych w nim informacji.

Sfinansowano ze środków Narodowego Instytutu Wolności – Centrum Rozwoju Społeczeństwa Obywatelskiego w ramach Rządowego Programu Wspierania Rozwoju Organizacji Poradniczych na lata 2022-2033.