Łódź to dość osobliwe miasto na warunki Polski. W przeciwieństwie do innych największych miast naszego kraju swój rozmiar i znaczenie zawdzięcza niemal wyłącznie dynamicznemu rozwojowi w XIX wieku. Nie ma drugiego w Europie, a tym bardziej na ziemiach polskich, przykładu tak burzliwego rozwoju miasta. Łódź liczyła niespełna kilkuset mieszkańców na początku XIX wieku, będąc sennym miasteczkiem pośrodku Puszczy Łódzkiej, któremu pruscy zaborcy rozważali odebranie praw miejskich. U progu I wojny światowej była piątym największym miastem Imperium Rosyjskiego, liczącym wraz z przedmieściami: Bałutami i Chojnami (włączonymi w jej skład przez Niemców) przeszło pół miliona mieszkańców. Z rolniczego miasteczka przekształciła się w jeden z największych ośrodków przemysłu włókienniczego w Europie. 

Niestety, dynamiczny rozwój przerastał carską administrację miasta. Wyznaczanie nowych terenów pod zabudowę i przyłączanie nowych obszarów do Łodzi nie postępowało wystarczająco szybko, stąd od połowy XIX wieku. stały napływ ludności do miasta, który przyspieszył szczególnie po uwłaszczeniu chłopów przez cara w 1864 roku, wymagał nieustannego zwiększania zasobu mieszkaniowego – w drugiej połowie XIX wieku ludność Łodzi wręcz podwajała się co 10 lat! 

Dwa czynniki wpłynęły szczególnie mocno na obraz łódzkiego zasobu mieszkaniowego do wybuchu I wojny światowej – niskie płace w przemyśle włókienniczym i ciągły napływ nowych mieszkańców.  Nowe kamienice były często niskiej jakości, budowane wręcz bez fundamentów, o niskim poziomie sanitarnym. Dominowały mieszkania jednoizbowe (według danych z 1945 roku 50% mieszkań było jednoizbowych, podczas gdy średnia krajowa wynosiła jedynie ok. 20%), na które biedne rodziny robotnicze mogły sobie pozwolić, a co powodowało przepełnienie. Sytuacja po odzyskaniu niepodległości była na tyle zła, że to właśnie w Łodzi powstało pierwsze w Polsce osiedle komunalne – osiedle im. Montwiłła-Mireckiego. W założeniu miało być to wzorcowe osiedle, zaopatrzone w elektryczność, bieżącą wodę i kanalizację (które były raczej regułą niż wyjątkiem w Łodzi), położone w pewnej odległości od zanieczyszczonego miasta. Niestety, ze względu na trwający światowy kryzys mieszkania te nie posłużyły robotnikom, jak pierwotnie planowano, ze względu na zbyt wysokie czynsze. Pomimo budowy innych osiedli podobnego typu, warunki mieszkaniowe w Łodzi nie poprawiły się radykalnie. Po II wojnie światowej jedynie 4% mieszkań w Łodzi miało dostęp do bieżącej wody, a mniej niż 1/3 do kanalizacji.

Lata PRL-u zdecydowanie poprawiły jakość łódzkiego zasobu mieszkaniowego, podobnie jak miało to miejsce w całej Polsce. Nowe mieszkania w blokach były zaopatrzone we wszystkie podstawy, powstawały też często w miejsce niskiej jakości mieszkań. Niemniej jednak, zdecydowana większość zabudowy z lat przedwojennych pozostała, szczególnie gdy łódzkie śródmieście, w przeciwieństwie do innych miast Polski, wyszło z wojennej pożogi bez większego szwanku. Komunistyczne władze Łodzi traktowały zabytkową tkankę śródmieścia jako niepotrzebny balast, który w zasadzie oprócz reprezentacyjnej ulicy Piotrkowskiej miał być wyburzony i zastąpiony modernistycznymi budynkami. Ze względu na brak środków, plany te zostały zrealizowane jedynie w niewielkim stopniu. Wpłynęło to jednak na przeznaczanie niedostatecznej ilości środków na bieżące utrzymanie tkanki śródmiejskiej – wiele budynków w centrum Łodzi nie było gruntownie remontowanych praktycznie przez cały okres PRL. Sytuację pogarszało przenoszenie się zamożniejszych mieszkańców do blokowisk, co dalej drenowało śródmieście. Przysłowiowym gwoździem do trumny były przemiany gospodarcze po 1989, które doprowadziły do de facto upadku przemysłu włókienniczego w Łodzi, załamania gospodarczego miasta, a przez to do nagromadzenia się wielu negatywnych zjawisk społecznych również w śródmieściu, przyczyniając się do dalszej dekapitalizacji materialnej i społecznej. 

Współczesna sytuacja mieszkaniowa Łodzi została w dużej mierze ukształtowana przez przytoczone wyżej procesy i wydarzenia. Na początek warto dodać, że średnia płaca w Łodzi nadal jest niższa niż w innych największych miastach Polski – jest to również konsekwencja dawnej dominacji słabo płatnego przemysłu lekkiego. Łódzkie mieszkania średnio są mniejsze niż w innych największych miastach, gorzej wyposażone w podstawowe instalacje techniczne, a na osobę przypada mniejsza powierzchnia. Z tego względu, pomimo pozornie wysokiej ilości mieszkań na 1000 mieszkańców, relatywna liczba mieszkań o „standardzie XXI wieku” (tj. wyposażonych w ustęp spłukiwany i łazienkę, a najlepiej także w CO) jest zdecydowanie niższa niż w innych metropoliach. 

Jednocześnie miasto Łódź posiada w swoim władaniu znaczącą ilość uzbrojonych gruntów przeznaczonych pod budownictwo wielorodzinne, co sprzyja prowadzeniu aktywnej polityki mieszkaniowej. 

Źródło danych w tabeli: Bank Danych Lokalnych GUS

Mniejszy niż w innych miastach status zamożności łodzian przy jednoczesnym zdekapitalizowaniu i niskim standardzie istniejącej substancji mieszkaniowej jest barierą w poprawie nie tylko warunków mieszkaniowych w Łodzi, ale w ogóle wzrostu atrakcyjności miasta jako miejsca do życia oraz miejsca do inwestycji – a są to cele rewitalizacji obszarowej stolicy Polski centralnej. 

Gminny Program Rewitalizacji, uchwalony w 2016 roku, wskazuje na potrzebę przedsięwzięć społecznego budownictwa czynszowego jako jednego ze środków rewitalizacji śródmieścia Łodzi. Niestety, do końca roku 2023 w na terenie 8 kwartałów poddanych rewitalizacji obszarowej nie powstało ani jedno mieszkanie społeczne czynszowe. W mojej opinii jest to znaczący błąd, który spowolni poprawę społeczno-ekonomicznej sytuacji łódzkiego śródmieścia. 

Pozytywny wpływ mieszkań dostępnych cenowo (do których zaliczają się mieszkania społeczne czynszowe, czyli tzw. TBSy) na lokalną gospodarkę jest szeroko opisywany w literaturze naukowej. Głównymi zaletami jest więcej pieniędzy wydanych lokalnie (mniej środków wydanych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych przekłada się na zwiększoną konsumpcję usług lokalnych), lepszy stan zdrowia (budynki TBSów są często w lepszym stanie niż porównywalne cenowo mieszkania na rynku prywatnym, a stabilna sytuacja mieszkaniowa przekłada się na poprawę zdrowia psychicznego) i budowa stabilnej lokalnej społeczności i więzów sąsiedzkich (najem na wolnym rynku wiąże się z częstymi przeprowadzkami, co utrudnia budowę społeczności). Mieszkania społeczne czynszowe są przeznaczone dla tzw. klasy średniej, w przeciwieństwie do mieszkań komunalnych, gdzie funkcjonuje dość niski próg zarobkowy. Wprowadzanie klasy średniej do rewitalizowanych obszarów jest pożądane, szczególnie gdy obszary priorytetowe rewitalizacji w Łodzi mają wysoki udział mieszkań komunalnych, skupiający raczej gorzej sytuowanych łodzian. W krajach, które prowadzą aktywną politykę planistyczno-mieszkaniową (jak kraje Europy Zachodniej) współcześnie dąży się do tworzenia tzw. mixed communities (wymieszanych społeczności), gdzie obok siebie żyją osoby o różnym statusie materialnym. W ten sposób ogranicza się występowanie negatywnych zjawisk społecznych, do których prowadziła gettoizacja i segregacja (które zresztą znane są także z Łodzi – prof. Wielisława Warzywoda-Kruszyńska zidentyfikowała na terenie Łodzi 17 enklaw biedy).

Wszystkie wymienione cele wpisują się w założenia procesu rewitalizacji, co dobitnie pokazuje jak istotnym elementem powinno być wsparcie budownictwa społecznego czynszowego w ramach rewitalizacji śródmieścia Łodzi. 

Łódź, w przeciwieństwie do wielu innych miast Polski, ma nadal dość pokaźny zasób wolnych gruntów, także w śródmieściu, co ułatwia prowadzenie aktywnej polityki mieszkaniowej. Niestety, zasób ten zmniejszył się w ostatnich latach ze względu na systematyczną wyprzedaż majątku miejskiego prywatnym podmiotom. Co więcej, wiele zabudowanych nieruchomości we władaniu miasta to charakterystyczne dla łódzkiej zabudowy oficyny boczne i tylne, które z reguły oferują substandardowe warunki i przeważnie amfiladowy układ pomieszczeń w mieszkaniach. W określonych przypadkach oficyny mogą być wyburzane, a zabudowa działki uzupełniana o nowe mieszkania czynszowe społeczne. Nowa zabudowa tego typu może również zastępować budynki w stanie śmierci technicznej, będące we władaniu miasta. Wiele kamienic można rozbudować i nadbudować, tworząc w ten sposób nowe lokale mieszkalne, wprowadzając jednocześnie tenure mix do budynków składających się jedynie z mieszkań komunalnych. 

Kolejnym niedocenianym aspektem może być wypełnienie strukturalnej luki podażowej na rynku nieruchomości. Prywatni deweloperzy w Łodzi na szeroko pojętym obszarze centralnym dostarczają w przeważającej większości lokale małe – przede wszystkim kawalerki i mieszkania dwupokojowe. Przepełnienie mieszkań i nadmierny koszt są jednymi z powodów, dla których pary nie decydują się na posiadanie dzieci lub ich większej ilości. Dla wielu rodzin decyzja o posiadaniu dwójki lub większej ilości dzieci równa się potrzebą wyprowadzki na coraz to dalsze przedmieścia, co de facto neguje efekt prowadzonych działań rewitalizacyjnych (suburbanizacja jest jedną z przyczyn zapaści obszarów centralnych). Budowa komfortowych mieszkań dla dużych rodzin, których koszt najmu nie przytłaczałby domowego budżetu mogłaby przyczynić się także to poprawy sytuacji demograficznej Łodzi i ograniczenia suburbanizacji. 

Problemem może być nieuregulowany stan prawny wielu nieruchomości – priorytetem powinno być naprawienie tego stanu rzeczy, co pozwoli „uwolnić” kolejne przestrzenie do inwestycji. 

Pomimo znacznej wielkości inicjatyw rewitalizacyjnych przeprowadzanych przez ostatnie lata, projekt rewitalizacji obszarowej śródmieścia Łodzi objął relatywnie niewielki fragment tzw. obszaru zdegradowanego. Kompleksowa odnowa tego terenu będzie wyzwaniem na następne lata, a wręcz dekady. Błędem było oparcie mieszkaniowego aspektu projektu jedynie o mieszkania komunalne i zachęty dla kapitału prywatnego – koniecznością jest dopełnienie tej układanki o brakujący fragment – budownictwo czynszowe społeczne, przeznaczone przede wszystkim dla osób wpadających w tzw. lukę czynszową – niedostatecznie zamożnych, by mieć zdolność kredytową, a zbyt zamożnych, by zakwalifikować się na lokal komunalny. Nie jest jednak za późno, by to zmienić – szczególnie w sytuacji funkcjonowania programu Społecznego Budownictwa Czynszowego (SBC), który obejmuje także remont i adaptację istniejącego budynku do nowych celów. Program ten oferuje nie tylko bezzwrotne granty dla gmin, ale także preferencyjne warunki finansowania inwestycji we współpracy z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Z programu mogą korzystać nie tylko SIMy, TBSy i inne spółki komunalne, ale także spółdzielnie mieszkaniowe.

 

Autor: Kosma Nykiel

Powyższy tekst prezentuje opinię Autora. NIW-CRSO nie jest odpowiedzialny za sposób wykorzystania zawartych w nim informacji.

Sfinansowano ze środków Narodowego Instytutu Wolności – Centrum Rozwoju Społeczeństwa Obywatelskiego w ramach Rządowego Programu Wspierania Rozwoju Organizacji Poradniczych na lata 2022-2033.