Czy SM ma obowiązek wykonać odkażanie klatek schodowych, klamek, śmietników, głównych ciągów pieszych, miejsc parkingowych? Czy trzeba zebrać określoną ilość podpisów żeby wykonała takie generalne oczyszczanie? Czy jego koszty mogłyby być zgodnie z prawem uzasadnieniem dodatkowej opłaty w czynszu?

Analizując zagadnienie czystości i odkażania części wspólnych takich jak klatki, schodowe, windy, śmietniki – w dobie pandemii COVID-19, należy przede wszystkim wskazać, że kwestia utrzymania higieny w tych miejscach  jest lub powinna być uregulowana wewnętrznie w każdej spółdzielni np. w statucie czy późniejszych uchwałach Walnego Zgromadzenia i regulaminach.

O ile zapisów nie będzie wynikać wprost kwestia odkażania części wspólnych, jest to na nas zupełnie nowa sytuacja, o tyle z pewnością będzie poruszona w nich kwestia utrzymania czystości w ogóle, a także problematyki pokrywania kosztów z tym związanych.

Należy kategorycznie podkreślić, że członkowie spółdzielni, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

Powyższy zapis ustawowy nie pozostaje bez znaczenia na kwestię związaną z ponoszeniem opłat przez mieszkańców na zachowanie czystości. Opłaty te były zwykle ponoszone według koniecznych wydatków na utrzymanie czystości, co również wynika z regulacji dotyczących spółdzielni.

Obecnie z pewnością Spółdzielnie Mieszkaniowe nie spodziewały się, że będą musiały zmierzyć się epidemią, wymagającą zwiększonych środków zarówno czystości jak i bezpieczeństwa w ogóle. Niemniej należy zauważyć, że dotychczasowe przepisy, ani także te, które uchwalane są przez polski parlament i rząd na bieżąco w związku z COVID-19 nie narzucają na razie obowiązku przeprowadzenia codziennej profesjonalnej dezynfekcji klatek schodowych, wind i innych części wspólnych, co jednak nie znaczy, że działania te nie są potrzebne.

Obowiązek ponoszenia opłat za utrzymanie części wspólnych, jaki wynika z art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jest to zbiór otwarty, w którym mieszczą się nie tylko opłaty stricte mieszkaniowe, ale również wszelkie należności wynikające z prawnego lub pozaprawnego posiadania nieruchomości wspólnej, co może wiązać się z koniecznością pokrycia należności za nadprogramowe dezynfekcje części wspólnych.

Nie mniej w pierwszej kolejności, zanim dojdzie do podwyższenia jakichkolwiek opłat, zaleca się weryfikację umów np. z dotychczasową firmą sprzątającą. Być może z zapisów umowy wynika, że do obowiązków zleceniobiorcy należy konieczność przeprowadzenia dezynfekcji, bez konieczności ustalania nowej stawki.

Ponadto nie można zapominać, że podstawą do ustalania wysokości opłat za użytkowanie lokali, jak również rozliczania kosztów jest roczny plan finansowo – gospodarczy Spółdzielni. Jeśli w ciągu roku następują istotne zmiany, mające wpływ na wysokość kosztów dokonywana jest zazwyczaj korekta planu finansowo – gospodarczego Spółdzielni i w razie konieczności – również zmiana opłat za użytkowanie lokali. Uznać zasadnie należy, że istotne zmiany, o których mowa powyżej, to niewątpliwie koszty dezynfekcji czy wzrostu cen środków do jej przeprowadzenia.

Warto tutaj jeszcze wskazać, że spółdzielnie mogą posiadać rezerwy na wydatki nieprzewidziane, a takim wydatkiem niewątpliwe będzie koniczność dezynfekcji.

Pamiętać należy, że choć obowiązek odkażania nie został wprowadzony w związku z trwającą epidemią, to dobro mieszkańców jest dobrem, którym należy chronić, co przekłada się za głosem oddanym za przeprowadzaniem odkażenia klatek schodowych, klamek, śmietników, głównych ciągów pieszych, miejsc parkingowych. Taki głos również wybrzmiewa, jako przesłanie instytucji państwowych, które przyznają, że każde działanie przyczyniające się do podwyższenia ochrony sanitarnej mieszkańców jest w pełni zasadne i oczekiwane, gdyż może ograniczyć możliwość rozprzestrzeniania się wirusa.

Podstawa prawna:

– ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze, Dz.U.2020.275 t.j.

– ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, Dz.U.2018.845 t.j.