Podczas gdy mieszkanie spółdzielcze w Austrii jest zazwyczaj postrzegane przez pryzmat korzystniejszej ceny, w Niemczech coraz częściej zwraca się uwagę na standard i dopasowanie infrastruktury mieszkaniowej do potrzeb starzejącego się społeczeństwa

Najstarsza spółdzielnia mieszkaniowa Niemiec – „Münchner Baugenossenschaft” – będzie w tym roku obchodzić 152. urodziny. W Austrii za zalążek spółdzielczości mieszkaniowej, która na dobre rozwinęła się dopiero po I wojnie światowej, uważa się „Fundusz Jubileuszowy Budynków Warsztatowych i Mieszkań Ludowych” powołany w 1908 r. dla uczczenia 60-lecia panowania Franciszka Józefa I. Zarówno w Niemczech, jak i w Austrii główną zaletą mieszkań spółdzielczych są czynsze niższe od regularnych, wadą zaś – ograniczony dostęp i często długie lata oczekiwania na klucze do wymarzonego mieszkania. Jakie są różnice? Przede wszystkim kryteria dostępu do mieszkań, ale nie tylko. Podczas gdy mieszkanie spółdzielcze w Austrii jest zazwyczaj postrzegane przez pryzmat korzystniejszej ceny, w Niemczech coraz częściej zwraca się uwagę na standard i dopasowanie infrastruktury mieszkaniowej do potrzeb starzejącego się społeczeństwa.

Zarówno w Niemczech, jak i w Austrii mieszkanie spółdzielcze nazywa się drogą pośrednią między własnością a najmem, choć w przypadku mieszkań spółdzielczych istnieje też często możliwość wykupienia takiego lokalu na własność. Wśród zalet mieszkań spółdzielczych wymienia się dożywotnie prawo do zajmowania lokalu, możliwość współdecydowania o posunięciach spółdzielni i czerpanie ewentualnych zysków z jej udanych inwestycji. Problematyczne może być bankructwo danej spółdzielni, chociaż z drugiej strony eksperci rynku uspokajają, że zazwyczaj w takich przypadkach nieruchomości przechodzą sprawnie pod administrację innej spółdzielni i nikt nie traci lokalu. 

Porównując niemiecki i austriacki model mieszkalnictwa spółdzielczego, ten niemiecki wydaje się być bardziej elastyczny i szybciej reagujący m.in. na wyzwania związane ze zmianami demograficznymi. W Austrii z kolei czynsze za mieszkania spółdzielcze bywają niższe niż w Niemczech, ale za to częściej wymagany jest większy wkład własny. W Niemczech dodatkowo państwo na fali niedoboru mieszkań przy jednoczesnym spadku poziomu życia sporej części społeczeństwa wprowadziło pewne ulgi i zachęty dla osób zainteresowanych lokalami spółdzielczymi. 4 października 2022 r. uruchomiono program promocyjny nabywania akcji spółdzielczych przez rząd federalny i KfW (niemiecki bank rozwoju). O wsparcie mogą się ubiegać osoby fizyczne zamierzające nabyć udziały w spółdzielni mieszkaniowej. Wsparcie obejmuje niskooprocentowaną pożyczkę z dopłatą do spłaty.

Więcej mieszkań na wschodzie

W Niemczech działa dziś 2 tys. spółdzielni mieszkaniowych mających na stanie 2,2 mln mieszkań, w których żyje blisko 5 mln lokatorów, w tym 3,3 mln członków spółdzielni. Według danych z 2017 r. niemieckie spółdzielnie mieszkaniowe wydają rocznie ponad 4 mld euro na utrzymanie, modernizację i budowę nowych lokali mieszkalnych. Landy wschodnie dysponują sporymi zasobami mieszkań komunalnych i spółdzielczych. Na zachodzie kraju struktura własnościowa charakteryzuje się wyższym udziałem właścicieli prywatnych.

Spółdzielnie mieszkaniowe są najaktywniejsze w Lipsku (działa tam 15,9 proc. wszystkich spółdzielni) i Dreźnie (14,7 proc.), następnie w Hamburgu (14,1 proc.), Berlinie (11,5 proc.) i Hanowerze (10,4 proc.). Trendy w dostępności mieszkań (również spółdzielczych) są ściśle powiązane z rozwojem demograficznym Niemiec, migracjami wewnętrznymi i wzrostem liczby jednoosobowych gospodarstw domowych. Jak wynika z analiz Federalnego Ministerstwa Rozwoju i Budownictwa, w skali całych Niemiec istnieją duże dysproporcje w dostępności mieszkań. Podczas gdy na zachodzie popyt stale rośnie, czynsze idą w górę, a nieruchomości dostępnych na rynku ubywa, na wschodzie mieszkań jest wiele, a liczba pustostanów wciąż wysoka, chociaż w porównaniu z rokiem 2018 i tak znacznie niższa. Według statystyk, pod koniec 2021 r. w całych Niemczech odnotowano 607 tys. pustostanów. W 2018 r. było ich nawet 1,7 mln.

Problemy mieszkaniowe w Niemczech są też pogłębiane spadkiem wielkości gospodarstw domowych. W 2018 r. w Niemczech było 75 proc. gospodarstw jedno- lub dwuosobowych, a w 2022 r. na 40,9 mln gospodarstw domowych przypadało 16,71 mln gospodarstw jednoosobowych.

Co się tyczy czynszu mieszkań spółdzielczych, kwota za 1 m2 bez ogrzewania w skali całych Niemiec wynosi średnio 5,27 euro (w przypadku wszystkich mieszkań dostępnych na rynku: 7,69 euro). Ceny są zróżnicowane w zależności od landu – im dalej na zachód, tym drożej. 

Dwa przykłady z miasta Gera

Działająca od 67 lat na rynku spółdzielnia mieszkaniowa „Aufbau” w Turyngii (Niemcy wschodnie) ma aktualnie w ofercie mieszkania w rozpiętości cenowej od 446 euro do 675 euro miesięcznie (ze wszystkimi z opłatami). Najtańsze mieszkanie w ofercie ma powierzchnię 54 m2, dwa pokoje, balkon i mieści się w bloku z 1987 r. Zainteresowani nie płacą kaucji ani prowizji, muszą mieć za to 6 udziałów spółdzielczych – w tym przypadku to 924 euro.

Najdroższe mieszkanie w portfolio „Aufbau” to czteropokojowy lokal o powierzchni 90,26 m2 na drugim piętrze kamienicy z 1899 r. (bez prowizji i kaucji, 6 udziałów spółdzielczych o wartości 1386 euro).

Spójrzmy teraz jak ceny mieszkań w podobnym standardzie wyglądają na rynku pozaspółdzielczym.

Lokal dwupokojowy w bloku z 1990 r. o powierzchni 54 m2 można w Gerze wynająć za 485 euro (z ogrzewaniem) plus 60 euro opłat dodatkowych. Kaucja w tym przypadku wynosi 660 euro.

Czteropokojowe mieszkanie o powierzchni 86 m2 w kamienicy z 1900 r. to koszt 815 euro z ogrzewaniem plus 250 euro dodatkowych opłat. Informacji o wysokości kaucji brak, ale z reguły wynosi ona do trzykrotności tzw. Kaltmiete, czyli czynszu bez ogrzewania.

Teraz dla porównania oferta spółdzielni mieszkaniowej z Niemiec Zachodnich. Najtańszy lokal w ofercie dortmundzkiej spółdzielni mieszkaniowej „gws-Wohnen” (Nadrenia-Północna Westfalia) to mieszkanie dwupokojowe o powierzchni 51,39 m2, zlokalizowane w niskim budynku z 1952 r. Cena wynajmu ze wszystkimi opłatami wynosi 594 euro. Plus udziały w wysokości 1,1 tys. euro.

Najdroższe mieszkanie w ofercie „gws-Wohnen” to lokal dwupokojowy o powierzchni 77,83 m2 w nowym budownictwie. Mieszkanie może być użytkowane przez osoby z ograniczeniami ruchowymi. Koszt całkowity: 1286 euro plus udziały w wysokości 1,1 tys. euro. Mieszkanie ma duży taras.

Na rynku pozaspółdzielczym Dortmundu mieszkanie porównywalne (mniejsze o 10 m2) z najdroższym z oferty „gws-Wohnen” można wynająć za 952 euro miesięcznie (z opłatami i ogrzewaniem), lokal ma dwa pokoje z balkonem i również znajduje się w budynku dopiero co oddanym do użytku. Kwoty kaucji brak.

Mniejsze mieszkanie dwupokojowe o powierzchni 54 m2 w budynku z 1954 r. to koszt 600 euro plus 915 euro kaucji.

Podane przykłady ilustrują przewagę cenową lokali spółdzielczych nad innymi, chociaż z drugiej strony warto mieć na uwadze różnice w standardzie konkretnych mieszkań, które nie zawsze przemawiają na korzyść mieszkań spółdzielczych.

Od najmłodszych lat w spółdzielni

Sytuacja prawna spółdzielców, którzy korzystają z lokalu spółdzielczego różni się tylko nieznacznie od normalnego prawa najmu. Spółdzielnia musi przestrzegać zasady równego traktowania swoich członków, w szczególności w odniesieniu do korzystania z infrastruktury spółdzielczej. W przypadku podwyżki czynszu, najemca może się na nią zgodzić tylko w takim zakresie, w jakim robią to jego sąsiedzi. Aby otrzymać prawo do mieszkania spółdzielczego, trzeba mieć przynajmniej jeden udział spółdzielczy (jeden udział kosztuje od 200 do 1000 euro), ale przeprowadzka do wymarzonego lokalu wymaga posiadania co najmniej kilku udziałów, a to już oznacza koszt od 400 do 20 tys. euro, w zależności od stażu spółdzielni mieszkaniowej i jej planów modernizacyjnych. Wkład własny w postaci udziałów jest oprocentowany i wraca do właściciela w razie rezygnacji z mieszkania, ale w Niemczech, przy dotkliwych brakach na rynku mieszkaniowym, szczególnie w dużych miastach, ten, kto już wprowadził się do swojego spółdzielczego mieszkania, raczej go nie opuszcza. Zwłaszcza, że listy oczekujących bywają długie.

Po śmierci najemcy lokalu mieszkalnego udostępnionego przez spółdzielnię mieszkaniową członkostwo i prawo użytkowania mieszkania przechodzą na jego spadkobierców. Spadkobiercy zawierają umowę najmu, nawet jeśli stosunek użytkowania był związany z członkostwem. 

Analizując sposób funkcjonowania niemieckich spółdzielni mieszkaniowych pod kątem ich podejścia do ewentualnych spadkobierców, można wyodrębnić fenomen wczesnego „wciągania” w strefę spółdzielczości od najmłodszych lat. Przykładem takiej praktyki jest np. spółdzielnia „Schiffszimmer” z Hamburga prowadząca m.in. świetlicę dla wnuków i dzieci członków spółdzielni i oferująca np. dzieciom wspólne wyjścia do teatru i zajęcia wakacyjne. Dzieci i nastolatkowie są postrzegani jako przyszli członkowie spółdzielni i od najmłodszych lat zachęcani są do wpisywania się na listę oczekujących na członkostwo. Jednocześnie ta sama spółdzielnia, korzystając z dotacji landowych, od kilku lat modernizuje swoje mieszkania z myślą o starzejących się lokatorach i osobach z niepełnosprawnościami. Umywalki z regulowaną wysokością, podłoga wyposażona w czujniki pozwalające zlokalizować osobę, która upadła i potrzebuje pomocy, kuchenne szafki obniżające się do poziomu osoby na wózku za jednym kliknięciem, boczne światła na korytarzach włączające się dzięki czujnikom ruchu, zdalnie sterowane karnisze zasłon i otwieranie okien na pilota – tego typu udogodnienia oferuje dziś już część spółdzielni mieszkaniowych. Lokatorzy mają wybór między samodzielnym mieszkaniem w inteligentnym lokalu a dzieleniem większego lokum z innymi osobami starszymi lub upośledzonymi ruchowo lub psychicznie, gdzie każdy poza własnym pokojem uzyskuje też dostęp do części wspólnej, w której mieszkańcy gotują, spożywają posiłki czy po prostu rozmawiają przy kawie i ciastku. I to wszystko w ramach spółdzielni mieszkaniowej.

Mieszkańcy takich „wspólnot” mają też często do dyspozycji wykwalifikowany personel medyczno-opiekuńczy. 

Osobnym tematem jest oferta mieszkaniowa dla osób, które są tymczasowo niesprawne fizycznie i potrzebują szczególnych warunków zakwaterowania na czas rekonwalescencji – takie rozwiązanie również jest praktykowane. W spółdzielni „Erbbau Genosschenschaft Kassel” już 13 lat temu zaczęto budowę domu zaprojektowanego z myślą o osobach starszych. W oddanym kilka lat temu do użytku budynku znajduje się osiem mieszkań z balkonami i tarasem (o powierzchni od 52 do 100 m2), na dachu położono panele fotowoltaiczne, w piwnicy pracuje pompa ciepła.

Taniej niż hotel

Kolejnym punktem działalności niemieckich spółdzielni mieszkaniowych jest oferta skierowana na terenie całych Niemiec do członków spółdzielni, którzy w podróży chcieliby skorzystać z tańszego pobytu w innym mieście. 

W ofercie organizacji „Die Wohnungsbau Genossenschaften Deutschland”, zrzeszającej ponad 400 spółdzielni mieszkaniowych, znajdują się 154 oferty wynajmu mieszkań gościnnych, w tym jeden lokal w Zurychu. Ceny wynajmu są znacznie niższe niż w hotelach, np. jedna ze spółdzielni w Zagłębiu Ruhry za noc w pełni urządzonym apartamencie pobiera 65 euro za osobę i 20 euro za każdą kolejną, udzielając dodatkowo 20 proc. rabatu dla członków spółdzielni. 

W Berlinie za noc w 72-metrowym apartamencie w dzielnicy Charlottenburg trzeba zapłacić 130 euro za pierwszą noc i 70 euro za każdą kolejną, ale to cena za pobyt kilku osób. Tak więc członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej niesie ze sobą nie tylko możliwość tańszego wynajmu, ale jest poszerzone o ofertę dla ludzi w każdym wieku i każdej kondycji fizycznej oraz dla tych, którzy nie lubią przepłacać za hotele.

Wiedeń liderem wsparcia taniego mieszkalnictwa

W Austrii prawo do mieszkania spółdzielczego (jako mieszkania dotowanego) jest regulowane kwotą dochodu. W zależności od kraju związkowego i rodzaju finansowania, nie można wykazywać więcej niż 25-45 tys. euro dochodu netto rocznie. Wynajmowane mieszkanie musi służyć jako główne miejsce zamieszkania i jest przyznawane wyłącznie członkom spółdzielni. Warunkiem podstawowym ubiegania się o mieszkanie spółdzielcze jest pełnoletność oraz obywatelstwo Austrii, kraju UE lub Europejskiego Obszaru Gospodarczego, ewentualnie w przypadku osób spoza UE należy mieć ważne zezwolenie na pobyt lub być uchodźcą zgodnie z konwencją genewską.

Jak wynika z austriackiego spisu powszechnego z 2022 r., w Austrii jest około 4 mln tzw. głównych miejsc zamieszkania (GMZ). Prawie połowa (48 proc.) z nich jest własnością prywatną. 43 proc. wszystkich gospodarstw domowych to mieszkania wynajęte. Spośród nich około 960 tys. mieszkań (co odpowiada 24 proc. wszystkich GMZ) można przypisać mieszkalnictwu socjalnemu, tj. mieszkalnictwu komunalnemu lub spółdzielczemu. 

W latach 2009-2022 spółdzielcze i komunalne zasoby mieszkaniowe na wynajem w Austrii wzrosły z 559 tys. do 682 tys. W 2022 r średni czynsz brutto w Austrii wynosił 8,7 euro za 1 m2 (bez kosztów energii i ogrzewania). Średni czynsz mieszkań spółdzielczych wynosił 7,7 euro za 1 m2. Wiedeńczycy lubią podkreślać, że „żadne inne miasto w Europie nie inwestuje tak dużych środków w tanie mieszkalnictwo” – i rzeczywiście, tylko w Wiedniu jest 200 tys. tego typu lokali, a każdego roku dochodzi 13 tys. dodatkowych. O tym, jak pożądanym towarem są zwłaszcza mieszkania spółdzielcze może świadczyć fakt, że w internecie za blisko 30 euro można nabyć „listę dostępnych mieszkań spółdzielczych”, która co miesiąc jest aktualizowana.

Na szczęście oferty dostępnych lokali można też przejrzeć bez konieczności zakupu specjalnej listy. Pierwsza różnica między rynkiem mieszkań spółdzielczych w Niemczech i w Austrii, która rzuca się w oczy to kaucja, która jest czasem doliczana do wkładu własnego, ale z drugiej strony – czynsz wydaje się niższy niż w większości niemieckich ofert. Poza tym na stronach austriackich spółdzielni nie ma ofert wynajmu mieszkań gościnnych, dużo mniej uwagi poświęca się też modernizacji mieszkań na potrzeby osób starszych, co nie znaczy, że Austria nie dostrzega tych potrzeb. Przeciwnie – szczególnie w pandemii było widać, jak wielkie są potrzeby w sektorze opieki zdrowotnej nad osobami w podeszłym wieku. Być może jednak Austriacy, zamiast inwestować w przystosowanie mieszkań, również tych spółdzielczych, do potrzeb najstarszych obywateli, tak by jak najdłużej mogli prowadzić w miarę samodzielne życie, więcej uwagi poświęcają rozbudowaniu i zachowaniu istniejącej oferty stacjonarnej i wyspecjalizowanej w opiece nad osobami starszymi. To też świadczy o różnych modelach mieszkalnictwa spółdzielczego przyjętych w Niemczech i Austrii.

Bibliografia:

BMWSB – Genossenschaftlich Wohnen (bund.de), dostęp: 10.08.23;

7 wissenswerte Fakten | Wohnungsbaugenossenschaften, dostęp: 08.08.2023;

 Leerstandsquote von Wohnungen in Deutschland bis 2021 | Statista, dostęp: 10.08.23;

Anzahl der Haushalte in Deutschland nach Personen bis 2022 | Statista, dostęp: 08.08.2023;

 7 wissenswerte Fakten | Wohnungsbaugenossenschaften , dostęp: 10.08.23;

Wohnungen Gera, Wohnen bei der WBG »Aufbau« Gera (die-aufbau.de), dostęp: 10.08.23;

Immobilienangebote – gws (gws-wohnen.de);

Kranzhaus-Tiger | Schiffszimmerer-Genossenschaft, dostęp: 10.08.23;

Leben Sie selbstbestimmt! – Quartier Rübenkamp | Schiffszimmerer-Genossenschaft, dostęp: 10.08.23;

Seniorenwohnen in den Riedwiesen | Erbbau-Genossenschaft Kassel (erbbau-genossenschaft-kassel.de), dostęp: 10.08.23;

Genossenschaftswohnung: Vergabekriterien, Miethöhe, Kaufoption – wohnnet.at, dostęp: 10.08.23;

GBV – Fakten & Analysen, dostęp: 10.08.23

Wohnungsfinder – Damit findest du alle Genossenschaftswohnungen (xn--gefrderte-wohnungen-s6b.at), dostęp: 10.08.23

Autorka: Olga Doleśniak-Harczuk

Powyższy tekst prezentuje opinię Autora. NIW-CRSO nie jest odpowiedzialny za sposób wykorzystania zawartych w nim informacji.

Sfinansowano ze środków Narodowego Instytutu Wolności – Centrum Rozwoju Społeczeństwa Obywatelskiego w ramach Rządowego Programu Wspierania Rozwoju Organizacji Poradniczych na lata 2022-2033.