Istniejące w Polsce budownictwo spółdzielcze spełnia nie tylko potrzeby mieszkaniowe. W jego historii nie brak przykładów umacniania polskości czy krzewienia kultury.

Budownictwo spółdzielcze w Polsce ma już ponad stuletnią historię. W tym czasie w kraju gospodarka oraz ustrój społeczny przechodziły liczne wstrząsy. Było to związane z:

• konfliktami zbrojnymi (pierwsza i druga wojna światowa),
• zmianami ustrojowymi (demokracja parlamentarna i autorytaryzm w okresie międzywojennym, system gospodarki centralnie planowanej w okresie od 1945 do 1989 r., a następnie powrót do ustroju demokratycznego),
• przekształceniami gospodarczymi (na czoło wysuwa się przede wszystkim transformacja gospodarki socjalnej w nowoczesny wolny rynek – pierwsza połowa lat dziewięćdziesiątych XX w.).

Te długoletnie, wieloaspektowe, a jednocześnie gwałtowne zmiany w otoczeniu polityczno-społeczno-gospodarczym odcisnęły się na funkcjonowaniu właściwie każdego rodzaju instytucji w Polsce. Wśród nich znalazło się również budownictwo spółdzielcze (spółdzielnie mieszkaniowe).

Czynniki otoczenia zewnętrznego miały największy wpływ na tę dziedzinę – przyczyniały się do wzrostu znaczenia spółdzielczości w Polsce lub wręcz przeciwnie – ograniczenia skali jego rozwoju.

Budownictwo spółdzielcze w Polsce – rys historyczny

Sektor budownictwa spółdzielczego w Polsce ma swoje początki w dość odległej historii. Podobnie jak spółdzielczość w ogólnym ujęciu, także jej zorientowany na budownictwo mieszkaniowe podsektor narodził się jeszcze w XIX stuleciu.

Powszechnie za pierwsze w polskich dziejach nowożytnych tego typu organizacje uznaje się następujące inicjatywy:

• spółdzielnia w Bydgoszczy,
• Towarzystwo „Pomoc” Spółka Budowlana.

Powstały one jeszcze przed wybuchem pierwszej wojny światowej – zostały formalnie utworzone już w 1890 r. Wydaje się – choć nie określono tego w formalny sposób – że jednym z celów funkcjonowania sektora spółdzielczego było budowanie solidarności polskiego społeczeństwa. Motyw ten pełnił w okresie zaborów szczególnie istotną rolę. Nie da się przecenić znaczenia działalności społecznikowskiej – a jednym z jej elementów jest właśnie spółdzielczość mieszkalnicza – w krzewieniu polskości.

Po zawierusze oraz zniszczeniach pierwszej wojny światowej nadszedł czas na odbudowę państwa polskiego. Jednym z elementów istotnych podczas tworzenia nowoczesnego kraju był właśnie ruch spółdzielczy.

Przykładową spółdzielnią, której działalność w tamtym okresie warto przypomnieć, było wspomniane już Towarzystwo „Pomoc” Spółka Budowlana; podmiot ten prowadził działalność w Poznaniu. Zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa nie było jedynym celem działalności tej organizacji. Wręcz przeciwnie: oprócz celów związanych z mieszkalnictwem poznańska „Pomoc” prowadziła również działalność na rzecz wspierania polskiej kultury, udzielając wsparcia Teatrowi Polskiemu znajdującemu się w stolicy Wielkopolski.

Idea wsparcia kulturalnego to kolejna koncepcja, która obok budownictwa mieszkaniowego stanowiła ważny aspekt funkcjonowania niektórych z ówcześnie funkcjonujących spółdzielni. W przypadku części z nich to właśnie zyski osiągane z tytułu dzierżawy budynków były wykorzystywane w celu wspierania lokalnych działań kulturalnych i artystycznych.

Oczywiście, rozwój spółdzielczości w dwudziestoleciu międzywojennym nie odbywał się bez przeszkód. Wręcz przeciwnie – i tak nie najlepszą sytuację pod tym względem dodatkowo komplikowały takie zjawiska, jak na przykład szybkie tempo przyrostu ludności przy jednoczesnym niskim poziomie zamożności społeczeństwa.

Co ciekawe, szczególnie trudna sytuacja pod tym względem panowała w średnich i dużych miastach przemysłowych – należała do nich wówczas na przykład Łódź. Powód takiego stanu był bardzo prosty: szybkie tempo przyrostu ludności wynikające niekoniecznie z wysokiego wskaźnika urodzeń, ale raczej napływu ludności z niewielkich miast oraz wsi. Nieprzypadkowo to właśnie dlatego wśród spółdzielni, które wówczas powstały, znalazły się:

• Spółdzielnia „Ognisko”,
• Łódzka Spółdzielnia Budowy Domów Udziałowych.

Kolejnym spośród względnie szybko rozwijających się w tamtym okresie miast był Lublin, w którym w połowie lat 20. ubiegłego stulecia powstało Spółdzielcze Stowarzyszenie Budowlano-Mieszkaniowe Pracowników Kolejowych Polskich Kolei Państwowych w Lublinie. Oprócz tego spółdzielnie powstały wówczas również m.in. w:

• Warszawie (Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa),
• Lesznie,
• Krakowie,
• Gnieźnie,
• Inowrocławiu.

Jeśli chodzi o budownictwo spółdzielcze w okresie międzywojennym, na uwagę zasługuje dość szybki rozwój tego sektora już w pierwszych latach po odzyskaniu niepodległości przez państwo polskie.

Jedną z cech, którymi charakteryzują się organizacje spółdzielcze, jest duże znaczenie oddolnej inicjatywy. Taki stan rzeczy nie oznacza jednak, że spółdzielczość mieszkaniowa była obszarem nieregulowanym przez przepisy prawne. Wręcz przeciwnie – wyrazem tego było uchwalenie przez Sejm Rzeczypospolitej Polskiej takich aktów prawnych, jak:

• ustawa o Państwowym Funduszu Budowlanym (1919 rok),
• ustawa o spółdzielniach (1920 rok) – co ciekawe, ten akt prawny przetrwał aż do początku lat 60.; dopiero kilkanaście lat po wprowadzeniu systemu gospodarki centralnie planowanej uchylono przedwojenne ustawodawstwo w zakresie spółdzielczości.

Wprowadziły one podstawowe uregulowania prawne w obszarze budownictwa spółdzielczego. Przykładowo, przepisy te umożliwiły spółdzielniom pozyskanie kredytów przyznawanych przez specjalnie w tym celu utworzone fundusze państwowe. Generalnie, takie rozwiązanie oceniano korzystnie z punktu widzenia perspektywy rozwoju spółdzielczości w Polsce, otwierając nowe możliwości w zakresie finansowania.

Spółdzielczość mieszkaniowa w Polsce w okresie Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej

Niestety, okres od 1939 do 1989 r. w opinii Autora nie był sprzyjający z punktu widzenia polskiego mieszkalnictwa spółdzielczego. Przede wszystkim, druga wojna światowa doprowadziła do upadku znacznej części tego typu organizacji w Polsce. Kolejnym ciosem w polskie organizacje spółdzielcze był okres powojenny, ponieważ władze komunistyczne na różne sposoby próbowały ograniczyć skalę tego zjawiska.

Wprawdzie jeszcze w 1950 r. spółdzielnie mieszkaniowe, dzięki wykorzystaniu zapewnianych przez władze kraju kredytów bankowych oraz wkładów wniesionych przez członków, stworzyły nieco ponad półtora tysiąca lokali, ale już w następnych latach doszło do gwałtownego załamania pod tym względem. Liczba stworzonych lokali wyniosła:

• 125 (1951 r.),
• 141 (1952 r.).

Tak radykalne ograniczenie działalności spółdzielni w tamtym okresie nie było niczym przypadkowym. Przyczyn takiego stanu rzeczy upatruje się w ograniczaniu dopływu funduszy do spółdzielni (odgórna decyzja władz komunistycznych) oraz ustanowieniu osiedli przeznaczonych dla robotników (oficjalny początek działalności Zakładów Osiedli Robotniczych to 1950 r. – radykalne osłabienie skali działalności spółdzielczości już w następnym roku nie powinno zatem być niczym zaskakującym).

W następnych latach sektor budownictwa spółdzielczego został oficjalnie włączony do krajowego planu gospodarczego, a w 1954 r. wprowadzono kolejną instytucję, tzn. Spółdzielcze Zrzeszenie Budowy Domów Jednorodzinnych. Wydaje się jednak, że owe działania były jedynie pozorne, a wsparcie kredytowe dla tego typu organizacji systematycznie spadało.

Polskie budownictwo spółdzielcze po 1989 roku

Okres marazmu, jaki trwał przez kilkadziesiąt lat polskiego socrealizmu, zakończył się wraz z upadkiem systemu gospodarki centralnie planowanej. Już w czasie obrad okrągłego stołu dyskutowano nad kwestiami związanymi z odbudową nieco podupadłego ruchu spółdzielczego. Wyrazem tego było opublikowanie w 1992 r. „Nowego Ładu Mieszkaniowego”. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych weszła w życie 15 grudnia 2000 r. 

To nie oznaczało jeszcze, że ruch spółdzielczy w Polsce po upadku systemu komunistycznego rozwijał się szczególnie dynamicznie. Przeciwnie – szczególnie po 2008 r. nastąpiło tąpnięcie wraz z zamknięciem Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Z kolei w drugiej dekadzie rynek spółdzielni mieszkaniowych w Polsce systematycznie się odbudowywał. Choć liczba nowopowstających podmiotów nie jest już tak dynamiczna jak jeszcze kilkanaście lat temu (wykres nr 1), to według różnych szacunków w naszym kraju znajduje się około 3,5 tys. spółdzielni mieszkaniowych (stan na 2022 r.).

O tym, że mieszkalnictwo spółdzielcze wciąż jest przedmiotem zainteresowania władz krajowych, najlepiej świadczy fakt, że 11 września 2017 r. formalnie został utworzony nowy podmiot – Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN), który jest niejako następcą Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Głównym celem działalności tego podmiotu jest wypełnianie przez władze publiczne obowiązku promocji rozwiązań sprzyjających zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Jego kluczowe zadania obejmują m.in.: 

• zarządzanie nieruchomościami należącymi do Zasobu,
• tworzenie warunków dla zwiększenia dostępności mieszkań,
• realizacja inwestycji mieszkaniowych,
• wspieranie powstawania mieszkań gminnych,
• rozwijanie sektora budownictwa czynszowego.

Krajowy Zasób Nieruchomości odpowiada także za realizację rządowego programu Mieszkanie Plus.

Jeśli chodzi o mieszkalnictwo spółdzielcze, nie sposób nie wspomnieć również o takich grupach podmiotów, jak TBS oraz SIM. Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS), które zostały utworzone na mocy ustawy z 26 października 1995 r., są ucieleśnieniem koncepcji budowy mieszkań na wynajem po umiarkowanych cenach, przeznaczonych dla osób o dochodach niewystarczających na zakup lokali mieszkalnego na własność. Inicjatywa ta była finansowana m.in. ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.

W odpowiedzi na potrzeby społeczne oraz rosnące zapotrzebowanie na tanie mieszkania powołano następnie Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM). Są one swoistymi kontynuatorami działalności TBS. Głównym celem tych spółek jest budowa mieszkań na wynajem w niższych stawkach niż rynkowe, co pozwala osobom o małych dochodach na znalezienie dostępnego miejsca do mieszkania. Warto zaznaczyć, że SIM-y mogą, ale nie muszą współpracować z gminami, które wówczas stają się jednymi z udziałowców. Najemcy w SIM-ach współuczestniczą w kosztach budowy nieruchomości, co jest uwzględniane w czynszu najmu.

Budownictwo spółdzielcze w Polsce – historia od 1918 roku do dziś. Podsumowanie

Sektor budownictwa spółdzielczego to istotny element polskiego rynku mieszkaniowego. Potencjał do dalszego rozwoju współczesnej spółdzielczości mieszkaniowej upatruje się w takich czynnikach, jak:

• poszukiwanie alternatywnych rozwiązań dla komercyjnego budownictwa mieszkaniowego,
• rozwój nowoczesnych technologii cyfrowych – szerokie możliwości w zakresie promocji poszczególnych organizacji spółdzielczych.

Obecny rozwój sektora budownictwa spółdzielczego to rezultat długiej drogi, jaką przeszła polska spółdzielczość mieszkaniowa. Można założyć, że wciąż będzie pełnić ona ważną rolę na krajowym rynku mieszkaniowym.

Bibliografia:

Zapart J. (1999). Polityka mieszkaniowa w Polsce. Zarys przemian. Wrocław, Wydawnictwo Akademii Ekonomicznej im. Oskara Langego.

Bończak-Kucharczyk E.(2013), Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz, Lex, Warszawa.

Jaworska K. (2010), Spółdzielnie socjalne, Studia Prawnoustrojowe, nr 11.

Ustawa 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2023 r. poz. 438).

https://bankbps.prowly.com/98996-ponad-160-lat-historii-polskiej-bankowosci-spoldzielczej

https://www.coig.com.pl/wykaz_lista_spoldzielnie-mieszkaniowe_w_polsce.php 

 

Autor: Łukasz Kryśkiewicz

Powyższy tekst prezentuje opinię Autora. NIW-CRSO nie jest odpowiedzialny za sposób wykorzystania zawartych w nim informacji.

Sfinansowano ze środków Narodowego Instytutu Wolności – Centrum Rozwoju Społeczeństwa Obywatelskiego w ramach Rządowego Programu Wspierania Rozwoju Organizacji Poradniczych na lata 2022-2033.